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Economía

El alquiler y el futuro de la vivienda en Andalucía

  • La rentabilidad que ofrece el arrendamiento es una buena opción ante la dificultad de vender pisos y como alternativa a otros activos financieros

Desde el inicio de la recesión económica parecía razonable que el sector inmobiliario andaluz encontrara una salida mediante operaciones con compradores e inversores extranjeros, y sobre todo a través del alquiler. Entre las razones que propician esta orientación están las siguientes. Una, las dificultades de crédito para financiar la compra de vivienda, aunque esto no afecta a las ofrecidas por entidades financieras, que siguen dando préstamos en condiciones que pueden considerarse aceptables en tipos, plazos y porcentaje financiado respecto al valor de la vivienda. En segundo lugar, la dificultad de establecer un precio de compraventa y las expectativas de bajadas de precios, es una razón para el retraimiento de la demanda y también de aquella oferta -sin problemas de endeudamiento- que pretende obtener un mayor precio de venta; esto se ha puesto de manifiesto en el reducido número de transacciones que se llevan a cabo. El alquiler ha sido en estos casos una solución transitoria para oferentes y demandantes.

En tercer lugar, lo anterior se refuerza con el derecho a comprar en el futuro la vivienda en alquiler, en determinadas condiciones. Las entidades financieras también han recurrido a la fórmula de alquiler, aceptando viviendas como dación en pago por parte de acreditados que no podían hacer frente a la hipoteca, reconvirtiéndose en alquileres con el anterior propietario, con o sin opción a compra. La cuarta cuestión que favorece los alquileres es la rentabilidad comparada con otros activos financieros, en una situación de tipos de interés muy bajos para depósitos, deuda pública y corporativa. Al ser la fiscalidad del alquiler similar a la de los activos financieros, no introduce ninguna distorsión considerarlo como una clase de inversión alternativa; el alquiler se ha visto también muy favorecido por las nuevas sociedades de inversión inmobiliaria, Socimi (ver En Corto).

Si comparamos el crecimiento acumulado del índice de precios al consumo con el de los alquileres, vemos que este último se sitúa con un 38,8% por encima de aquél, que sube un 34% en el periodo 2002 a 2013, de enero a enero. Como hay todavía una apreciación de la vivienda, si consideramos una década, el alquiler es una renta que permite mantener el valor adquisitivo, al que se añade una cierta revalorización del activo, siempre considerando una media.

El Banco de España elabora una estadística muy interesante, que permite aproximarse al valor de los activos inmobiliarios en renta, considerando alquiler y plusvalía. Esta rentabilidad es negativa a partir de 2009, pero las caídas de los últimos años, con ser significativas, son superadas ampliamente por los incrementos de valor y plusvalías generadas a lo largo de los años; por ejemplo, entre 2002 y 2005 llegaron a estar por encima del 20% anual.

Tomando sólo el índice de alquiler de la vivienda, si consideramos las provincias de Andalucía, encontramos diferencias muy importantes en esta década, con incrementos desde 2002 del índice de alquiler de vivienda del 46% en Córdoba; algo menos en Málaga, Cádiz y Almería, alrededor del 40%, subidas menores en Granada y Jaén, y sin llegar al 21% en Huelva. La media para España y Andalucía es muy similar, alrededor del 38%. Para calcular el índice el INE toma en cuenta la actualización de alquileres y alquileres nuevos, de viviendas amuebladas y sin amueblar, incluyendo garajes, e intenta en lo posible de excluir pagos por consumos, tasas y contribuciones.

Por último, incluimos un cálculo de la tasadora Euroval referido a España, a partir de una muestra de oferta de alquileres en el mercado, que muestra un alquiler medio en 2012 para España de 631 euros al mes, y 534 euros para Andalucía, con una caída superior al 5% desde 2006 para España y de más del 9% para Andalucía.

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