El colapso de los juzgados está llevando cada vez más a los bancos a resolver los impagos de hipotecas con la subasta de las viviendas directamente en las notarías, una vía más rápida, más barata y que también está contemplada en la Ley hipotecaria. La subasta del piso en notarías, sin embargo, no vale para todos los casos.

Sólo puede darse cuando así consta en la cláusula de la hipoteca que firmó en su día el deudor, una letra pequeña que pocos conocen. En la práctica, sin embargo, está incluida en casi todas las hipotecas, según admitió el colegio andaluz de notarios a Diario de Sevilla. Esta vía salva todos los trámites necesarios de la subasta, salvo el desahucio del deudor de la vivienda que ha dejado de pagar. La orden de desahucio en todos los casos sigue correspondiendo al juez.

Con la crisis, se han dado modificaciones legislativas para perfeccionar este procedimiento notarial de subasta extrajudicial, una vía cuestionada esta semana por las entidades de defensa del derecho a la vivienda porque consideran que eleva la indefensión del afectado. La última reforma legal fue este mismo verano e impide subastar una vivienda por debajo del 60% de su valor de tasación.

Sorprende que los notarios no apliquen esta importante modificación legislativa, aprobada por el Congreso de los Diputados en el Real Decreto ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios.

Varios notarios consultados por este periódico afirman que esta reforma no les afecta porque interpretan que "se refiere sólo a las subastas de vivienda que se hacen en los juzgados, no a las extrajudiciales". Francisco Javier López Cano, delegado de Sevilla del colegio de notarios de Andalucía, lo corrobora y explica que sólo podrían ajustarse a ese porcentaje "si el Gobierno reforma la Ley Hipotecaria y dictamina que la tercera subasta debe ser al 60% como mínimo".

Las subastas de pisos en notarías suelen adjudicarse a las entidades acreedoras en terceras subastas por falta de candidatos que quieran pujar a la vivienda. Esta adjudicación en tercera subasta es más ventajosa porque no están sujetas a tipos, según la Ley Hipotecaria, a diferencia de la primera (según el valor de tasación) y segunda subasta (el 75% de ese valor). El gremio rechaza que acudan a ellos para subastar el piso por tres duros. "El banco se lo adjudica el tercera subasta por la totalidad de la deuda del deudor. Si se lo adjudicara por menos debería estar dotando ese crédito ante el Banco de España", responde López Cano.

El decano andaluz Antonio Ojeda confirma que los bancos están recurriendo cada vez más a sus servicios: "Los trámites previos al desahucio se pueden hacer ante el juez y ante el notario. Nosotros somos más ágiles, por eso nos eligen, pero el banco acude a nosotros cuando el deudor lleva un año o más sin pagar", aclara.

Ojeda defiende la legalidad de la actuación de los colegiados en este punto, cuestionada por el Tribunal Supremo pero ratificada por la Ley de Enjuiciamiento Civil en el año 2000, e insiste en que los notarios no intervienen en el desahucio final. "Estamos ejercitando una función que nos corresponde por ley y nosotros no desahuciamos a nadie; eso corresponde a los jueces. Pero el deudor nunca se ve indefenso. Puede venir a la notaría y pagar", afirma Ojeda, quien añade que la situación no cambiará salvo que cambie la legislación y se admita la entrega de la vivienda en pago.

No todos los notarios de Sevilla, 42 en total, se ofrecen a realizar ventas extrajudiciales. Las notarías de Sevilla han iniciado la subasta extrajudicial de 30 viviendas en este mes de octubre, según los datos del colegio profesional.

Otros notarios consultados también ratifican que los bancos acuden a ellos por el colapso judicial y por la cantidad de impagos que ha generado la crisis. "Este procedimiento es beneficioso para el cliente. Y no podemos negarnos porque se nos abriría un expediente disciplinario. A nosotros nos es muy desagradable por la peligrosidad que supone tener que notificar en viviendas de barrios marginales", explica el notario López Cano. Su despacho de República Argentina gestionó el pasado día 26 tres subastas seguidas de familias afectadas del Cerro del Águila, Torreblanca y Polígono San Pablo, un hecho que explica en que iban agrupadas en el mismo lote. López Cano asegura que nadie viene a pujar por estas viviendas y que al final se las queda el banco.

El abogado sevillano experto en cuestiones inmobiliarias, el letrado José Manuel Ramírez Mora, lamenta la indefensión en que quedan los afectados por subasta extrajudicial que han firmado esta posibilidad en su hipoteca, avalada por el artículo 129 de la ley hipotecaria, cuando empiezan a fallar en los pagos. "Es una opción que está en la ley, pero no creo que sea ésta la vía idónea para proteger los derechos de las personas. Dudo mucho que el tipo de gente afectada por los desahucios, con un nivel socioeconómico precario, tenga la posibilidad de ver sus derechos defendidos. En un proceso judicial, sin embargo, por muy endeble que sea la defensa, el juez, en la mayoría de los casos, tutela efectivamente el derecho de los afectados", opina Ramírez Mora, para quien el derecho a la vivienda debe prevalecer y tener tanta consideración como cualquier otro factor económico.

Una venta extrajudicial suele completarse en el plazo de tres a seis meses, mucho antes que si se acudiera a los tribunales. Respecto al coste, por una vivienda media de 120.000 euros, una notaría recibe entre 400 y 680 euros por subasta extrajudicial gestionada, dependiendo de los folios de la escritura y del valor del piso transmitido. Por 10 folios costaría 400 euros, por 20 folios 550 euros y por 30 folios 680 euros, según los aranceles notariales consultados por este periódico.

La notaría le notifica al afectado un requerimiento de pago que debe responder en 10 días. Si está en paradero desconocido, el requerimiento se publica en los tablones del Ayuntamiento, del Registro Mercantil y los boletines oficiales (BOP y BOJA). También en el BOE si la deuda es más elevada. Después de completar las notificaciones a otros titulares de cargas, se fija una fecha de subasta. Una vez que el banco se queda con la vivienda, el deudor puede superar la oferta y recuperar el piso. De lo contrario, el banco tramita al juez la orden de desahucio.

30