El sector inmobiliario, la construcción, lleva ya dos ejercicios completos en la senda de la recuperación. Pero aún faltan dos o tres años para que se produzca una normalización en el mismo, que no volverá a ser lo que fue antes del estallido de la burbuja en torno al ladrillo. Estas son las principales conclusiones que el presidente de Inmobiliaria del Sur (Insur), Ricardo Pumar, aportó ayer en el Desayuno Informativo convocado por el Grupo Joly con el patrocinio de Banco Santander.

Pumar ofreció a los asistentes un exhaustivo análisis de cómo el sector vivió la crisis por su desordenado y desaforado crecimiento. También explicó por qué algunas empresas tradicionales del sector han sobrevivido, por su conocimiento del mercado y, sobre todo, su prudencia durante el ciclo expansivo.

La recuperación del mercado inmobiliario comenzó en 2014, aunque, como resaltó Pumar, con distinta intensidad según el territorio. "Fundamentalmente", la pujanza ha vuelto en "las grandes capitales y zonas costeras consolidadas, pero se va extendiendo poco a poco a otras partes de la geografía y parece que va a seguir siendo así en los próximos años", afirmó.

Pumar destacó distintas variables que, al coincidir en el tiempo, han permitido el retorno de la demanda de viviendas: la recuperación de la economía española, la intensa creación de empleo, el exceso de liquidez en los mercados financieros como consecuencia de las políticas monetarias expansivas de los bancos centrales, la mejora de las condiciones financieras, la reducida rentabilidad que ofrecen los productos de inversión alternativos y el intenso ajuste de precios que han sufrido todos los activos inmobiliarios en España. Así, las ventas de viviendas han crecido en los dos últimos ejercicios. "Hasta agosto de 2016 se han incrementado en un 15% respecto al mismo período del año anterior. No obstante, el número de transacciones anuales está muy por debajo del anterior ciclo", concretó el presidente de Insur.

Este repunte de la actividad ha hecho que se vaya reduciendo el stock, aunque no a los ritmos deseados porque una parte -500.000 unidades- no tiene salida por estar localizado en zonas sin demanda.

Y como consecuencia del aumento de la demanda y la reducción del stock también la actividad promotora está recuperándose, explicó Pumar: "Desde mediados de 2015 empieza a observarse una recuperación en la iniciación de promociones, cerrando ese año con un volumen de 40.000 viviendas iniciadas, lo que representa un incremento del 23% respecto al año 2014. A pesar de la incertidumbre política que ha existido en nuestro país durante buena parte de este año, las estimaciones sugieren un crecimiento parecido al del 2015, pudiendo cerrarse el año 2016 con un volumen de viviendas ligeramente superior a las 50.000 unidades, aunque es una cifra todavía muy alejada de la media histórica, que se sitúa en 235.000 unidades al año".

En el precio de la vivienda también empieza a notarse. Pumar aclaró en el coloquio que, a su juicio, han tocado suelo definitivamente y ya sólo pueden crecer.

Todo ello lleva a Pumar a afirmar que la consolidación de la recuperación del sector es un hecho, "pero está todavía muy por debajo de su velocidad de crucero".

Citó estudios que estiman que España debería estar entre las seiscientas y las ochocientas mil transacciones, lo que situaría entre ciento cincuenta y doscientas mil las viviendas que habría que construir cada año, "muy lejos de las 762.000 iniciadas en 2006, pero muy superiores, tres o cuatro veces más, a las que se inician en la actualidad", aclaró.

El resto de los segmentos de la actividad inmobiliaria también están en fase recuperación, tanto el mercado de oficinas, como el comercial y el industrial, aunque también con distinta intensidad según las zonas. Esta evolución está afectando positivamente tanto a los precios de alquiler como de venta. "El mercado de inversión ha batido récord en los dos últimos ejercicios", destacó Pumar.

Todo ello no lleva a alentar nuevas burbujas, sino todo lo contrario. Pumar insistió en que "el mercado inmobiliario está en franca recuperación y así va a continuar en los próximos ejercicios, pero como he manifestado anteriormente nunca alcanzará el esplendor y vigor del anterior ciclo expansivo". Y explicó por qué no se repetirá: no se vislumbran en el horizonte ni importantes cambios sociales (aumento demográfico o fuerte inmigración), económicos (considerables aumentos de la renta disponible) o financieros (mejoras adicionales de la financiación hipotecaria) que sugieran grandes incrementos de la demanda de vivienda y del precio de las mismas. "Nos encaminamos a un mercado con un crecimiento moderado, más tranquilo que en el anterior ciclo expansivo", auguró.

En ese contexto, en el mercado imperan nuevas condiciones: una demanda más exigente y una financiación a las actividades inmobiliarias mucho más selectiva. Ambas "van a propiciar un mercado más estable y un sector más sostenible y esto es bueno para el propio sector, en especial, y para la economía española, en general", dijo.

La crisis y la incipiente recuperación han provocado también importantes cambios en el sector, que ha pasado de estar muy atomizado, conformado en su práctica totalidad por empresas españolas, poco capitalizadas, de ámbito local y poco especializadas, a estar más concentrado, con empresas de mayor dimensión, más profesionales y fuertemente capitalizadas y con una importante presencia de inversores internacionales.

Eso ha creado hasta cinco tipos de actores, con unos orígenes, estrategias y objetivos diferentes.

En primer lugar, la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb), de capital mixto -55% privado y 45% público-, creada para ayudar al saneamiento de las entidades financieras que arrastraban graves problemas por su excesiva exposición al sector inmobiliario.

En segundo lugar, los conocidos como servicers, plataformas creadas en su día por las entidades financieras para gestionar los activos inmobiliarios que se fueron adjudicando.

En tercer lugar, los fondos de inversión, que están entrando en la promoción y desarrollo de activos, bien directamente o mediante alianzas o joint-ventures con operadores nacionales.

Las socimis son el cuarto actor. Su objetivo es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios para su arrendamiento. Disfrutan de un régimen fiscal muy favorable (tipo 0% en el impuesto de sociedades), deben cumplir una serie de requisitos, entre ellos, que el 80% de sus ingresos procedan de la renta de activos inmobiliarios, que repartan anualmente, vía dividendos, el 80% de sus beneficios y que sus acciones coticen en un mercado regulado (mercado continuo o el MAB). Pumar opinó que pese a que abundan en el suelo terciario, "está ya a la vista la constitución de las primeras socimis especializadas en viviendas".

El quinto bloque se actores lo integran las inmobiliarias tradicionales que, por su estrategia conservadora, han sido capaces de sortear la crisis y que tienen una posición de liderazgo local o regional. Es ahí donde se sitúa Insur. En el contexto actual, las promotoras, por "su conocimiento del negocio y del mercado", tienen una "ventaja competitiva", aunque tendrán que "competir con operadores muy potentes".

Insur superó la crisis, una más en sus 71 años de historia, "aunque quizás la más virulenta que se haya conocido", aclaró Pumar, sin realizar ninguna dación en pago, quita de deuda o reestructuración financiera y manteniendo su misma estructura accionarial. Y si pudo hacerlo fue como "resultado de una estrategia a largo plazo" basada en dos pilares: un equilibrio razonable entre la actividad de promoción y la actividad patrimonial y un reducido endeudamiento.