Vivienda

José Diego / Cruz / Licenciado En Derecho, MBA Por El IESE Y Director De Expansión De Dolmen Consulting Inmobiliario

Concursos para VPO, una nueva realidad

Ante la actual crisis financiera, las administraciones deberían replantear las formas de pago de los concursos de suelo con el fin de cumplir sus planes de vivienda protegida

AHORA que las administraciones están poniendo en marcha ambiciosos planes de vivienda con el objetivo de ampliar la oferta de VPO, el único producto que se salva del desplome de la demanda, es de esperar que proliferen los concursos para la enajenación de suelo público, autonómico o local, con esta finalidad.

En este contexto, resulta necesario revisar las características de los concursos y analizar los cambios que serían aconsejables para adaptarnos a las nuevas circunstancias, sobre todo referentes a la forma de pago. Ya en otras ocasiones, desde esta misma tribuna, hemos abordado el tema de los concursos de suelo con destino a VPO desde distintos enfoques.

Por una parte, hablando de los precios máximos que estos suelos deben respetar conforme a la normativa vigente, cuestión que en Andalucía ya queda clara desde la entrada en vigor del nuevo Plan Concertado de Vivienda y Suelo de la Junta. Igualmente, en este orden de cosas hemos hecho llamamientos a las distintas administraciones para que no confundan el precio máximo con el mínimo en aras de que los concursos no se conviertan, de hecho, en subastas encubiertas, como desgraciadamente sigue ocurriendo en más de un caso.

También hemos abordado los criterios a tener en cuenta a la hora de la adjudicación, destacando que el principal no debe ser la oferta económica -para evitar las mencionadas subastas-, sino el proyecto y la experiencia y solvencia de la empresa promotora, con el fin de garantizar la correcta ejecución de la promoción.

Respecto a la tipología de VPO a la que deben destinarse los patrimonios públicos de suelo que se enajenan a través de los concursos, hemos apostado siempre de forma decidida por el Régimen Especial, por ser ésta la modalidad dirigida a los colectivos con más dificultades de acceso a la vivienda, especialmente jóvenes.

Además de todas estas consideraciones, hoy se hace obligado replantear la forma de pago de los suelos. Este asunto hace tan sólo un año ni siquiera se cuestionaba: simplemente se solicitaba un crédito al banco y tratándose de VPO y, sobre todo, de suelo finalista, la entidad solía conceder sin mayores obstáculos el conocido (y ahora desaparecido) como crédito suelo.

Pero la situación en estos momentos, como por todos es conocido, ha cambiado radicalmente. Los créditos han ido desapareciendo más pronto que tarde, paulatinamente desde los créditos para suelo en desarrollo para renta libre hasta incluso los créditos promotores para VPO, pasando por los créditos suelo para terrenos finalistas, primero con destino a viviendas de renta libre y después para VPO.

Como consecuencia de todo esto, cada vez se ven más concursos para promociones protegidas convocados por los ayuntamientos que quedan desiertos, pues los promotores no cuentan con los créditos necesarios para adquirirlos en los plazos que se prevén en las licitaciones. Es decir, las formas de pago de estos suelos no están adaptadas a las condiciones actuales del mercado inmobiliario y financiero. Ante esta situación, es imprescindible replantearse las condiciones y recuperar fórmulas vigentes hace apenas unos años.

En primer lugar, y mientras continuemos con la actual estrechez financiera, las administraciones deberían plantearse la enajenación de los suelos a través de permuta, permuta de locales o viviendas en suelos finalistas o de obras de urbanización en suelos de desarrollo. Esta fórmula ha sido utilizada en numerosas ocasiones y a empresas como Dolmen, sin ir más lejos, les ha permitido en un pasado no tan remoto poner viviendas de protección oficial a disposición de los ciudadanos que las necesitan.

Seguro que en algunas ocasiones esta propuesta puede chocar con las acuciantes necesidades de tesorería de los ayuntamientos, agudizadas por la crisis del sector inmobiliario. Pero la fórmula puede ser aplicada por aquellos consistorios, que también los hay, que tengan sus arcas algo más saneadas u otras administraciones, como la autonómicas, que parecen tener más pulmón financiero.

También puede ser factible ampliar el plazo para el pago de los suelos que se adjudican como consecuencia de los concursos. Se trata de otorgar un plazo suficiente para el pago de los suelos, que permita la obtención de los créditos promotores, los cuales, aunque tampoco están fáciles, al menos aún no han desaparecido del mapa.

Puesto que este tipo de créditos requieren de la previa obtención de las licencias de obras por parte de los promotores, es necesario contar con un plazo suficientemente amplio para conseguir, con diligencia, el citado permiso administrativo, y a partir de ahí algún tiempo más para la formalización del crédito.

En este punto, muchos se preguntarán de qué plazos estamos hablando. Éstos dependerán, lógicamente, de la complejidad administrativa de cada ayuntamiento. Sin embargo, contando desde la recepción del acuerdo de adjudicación, pueden oscilar entre los seis meses, en el caso de consistorios de municipios pequeños con procedimientos rápidos, hasta los 12 meses, en el caso de grandes capitales de provincia, como Málaga y Sevilla, que cuentan con gerencias de Urbanismo numerosas y complejas. Y siempre, claro está, tratándose de suelos finalistas. En caso de suelos en desarrollo, me temo que lo más realista sería aplicar fórmulas de permuta, pues para este producto la financiación, hoy por hoy, es prácticamente inexistente.

De no llevarse a cabo algunas de estas modificaciones, corremos el riesgo de que cada vez más concursos queden desiertos o que éstos sean ganados por entidades con un perfil más especulativo que promotor, con lo que agravaríamos aún más el problema. Confiemos en que las distintas administraciones, que en los últimos meses han tomado medidas muy acertadas para fomentar la oferta de viviendas protegidas, analicen la situación con la sensibilidad adecuada e impulsen los cambios necesarios para adaptarse a la nueva realidad.

Etiquetas

MÁS ARTÍCULOS DE OPINIÓN Ir a la sección Opinión »

Comentar

0 Comentarios

    Más comentarios