La tribuna económica

Manuel / Hidalgo

Falacias y viviendas

EL mercado inmobiliario está en claro retroceso. Ayer conocimos los datos para el tercer trimestre de 2008 sobre el sector vivienda. La relevancia de los mismos está convenientemente descrita por los titulares que hoy se recogen en este diario, por lo que no voy a extenderme en su descripción. Tan solo sugerir que las cifras destacan por su crudeza, ya que excepto las viviendas de protección, el resto de los datos muestran una actividad en plena recesión.

¿Cómo es posible que hayamos llegado a esta situación? La respuesta es de sobra conocida. Pero para meditar aún más sobre este tema me remito a un experto en la materia, el profesor de la Universidad Pompeu Fabra José García-Montalvo. Según él, la burbuja ha sido generada, en parte, por ciertas falacias labradas en la mente colectiva de los ciudadanos.

Cinco son las mentiras descritas por el académico en un trabajo de 2003. Dada la falta de espacio comento tan sólo dos de ellas. La primera, refutada por experiencias a lo largo y ancho de la dimensión espacio-tiempo, es que los precios nunca caen. La segunda reza que es mejor comprar que alquilar.

Estas ideas, unidas al detonante que supuso una financiación amplia y barata, pueden explicar las bases de la burbuja inmobiliaria y de la consecuente explosión que tenemos la oportunidad de contemplar. El incremento de la demanda ha estado en gran parte impulsado por unas expectativas infundadas de crecimiento de precios a largo plazo. Si esto no hubiera sido así, hace tiempo que los precios hubieran dejado de crecer debido a una relajación de la demanda. La expectativa de un mayor precio eleva la demanda para comprar más barato e incide directamente en la subida de precios. Por otro lado, la idea inocente de que comprar es mejor que alquilar impulsó aún más burbuja. Y más cuanto más crecía el precio del metro cuadrado.

La elevación de tipos y del desempleo han sido suficientes para hacer estallar la burbuja. De pronto despertamos y oímos que sobran más de un millón y medio de viviendas, que los precios no eran razonables y que esto tenía un fin. Las falacias quedaron al descubierto. De repente retornamos a una tendencia a largo plazo que nos confirmaba el desequilibrio que habíamos vivido. El problema es que el ajuste hacia lo racional es doloroso.

El ajuste está lejos de acabar. Ciertos estudios estiman las necesidades anuales de viviendas en España en unas 400.000. En los últimos doce meses se han iniciado algo más de 335.000. Se antojan muchas si es verdad que sobra cinco veces esa cantidad. Por lo tanto, un ajuste posible en los próximos años pasará por no iniciar más allá de entre 200.000 y 300.000 viviendas anuales e incluso menos. Es decir, un 30% inferior al ritmo actual. Además, los precios se estima que caigan un 40% en los próximos años. Aún estamos muy lejos de tales cifras, por lo que el sector seguirá en caída algunos años más en su proceso de ajuste.

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