La tribuna

Luis Felipe Ragel

Fomento del alquiler

SE está discutiendo actualmente en las Cortes el proyecto de ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios. En su Exposición de Motivos se indica que el alquiler representa en España tan sólo el 11% del mercado de la vivienda, mientras que la media europea está situada en el entorno del 40%.

Varios factores explican la razón del escaso interés que muestran los españoles por alquilar. El primero de ellos consiste en que, hasta hace unos años, prolongando un poco más el esfuerzo económico se podía adquirir una vivienda en propiedad; aunque después los precios de venta se dispararon hasta la exacerbación, en los últimos tiempos, a consecuencia de la crisis económica, están descendiendo a niveles mucho más razonables; y ahora que el Euríbor está más bajo que nunca, es un magnífico momento para comprar… Para aquel que tenga posibilidades económicas.

Otro factor que explica el escaso interés por alquilar es la propia normativa de los arrendamientos urbanos, que tiene el objetivo principal de proteger al inquilino, considerado como la parte débil de la relación arrendaticia. Mientras mayor sea el proteccionismo de la ley sobre el ocupante, menor será el interés que tendrán los dueños en arrendar, como sucedía con anterioridad a 1985, cuando los inquilinos tenían un derecho de prórroga indefinido; y, a la inversa, cuanto menos protegido esté el inquilino, más fácilmente abandonará la idea de alquilar.

Propietario e inquilino tienen intereses contrapuestos. El primero espera obtener del arrendamiento una renta lo más alta posible y cobrarla sin esfuerzos adicionales, desea tener la posibilidad de recuperar la posesión de la vivienda en unos pocos años y reza para que el inquilino se la devuelva en un buen estado de conservación. Por el contrario, el inquilino desea pagar una renta lo más baja posible y pretende tener la posibilidad de prolongar su posesión por todo el tiempo que le venga en gana. Encontrar un punto de equilibrio entre intereses tan encontrados es tan difícil como que nuestro país triunfe en el festival de Eurovisión en los tiempos actuales. Mucho más fácil que nosotros lo tiene Azerbaiyán, país europeo por excelencia, como todo el mundo sabe.

Una buena medida de fomento son las ayudas públicas al inquilino, como sucede con la posibilidad de deducir una parte del alquiler pagado de la cuota del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, equiparando justamente su situación a la de los compradores de viviendas.

El proyecto de ley antes mencionado introduce unas reformas procesales que tienden a facilitar al dueño el cobro de las rentas adeudadas por el inquilino en caso de desahucio por falta de pago y también persigue incrementar los incentivos para contratar. En la actualidad, los arrendamientos de viviendas tienen la duración que se refleja en el contrato, pero si esa duración es inferior a los cinco años el inquilino puede prorrogar a su voluntad el plazo de año en año hasta llegar a ese límite quinquenal. El propietario sólo puede impedir esas prórrogas obligatorias cuando necesita la vivienda para sí y, además, se ha previsto expresamente esa posibilidad en el contrato de arrendamiento.

La proyectada reforma pretende ampliar el supuesto que impide las prórrogas al caso en que sea un progenitor o un hijo del propietario arrendador el que tenga la necesidad de ocupar la vivienda. Eso fomentará el alquiler por parte del propietario, pues podrá prever la recuperación de la vivienda en caso de que su familiar cercano necesite ocupar la vivienda, pero desincentivará al inquilino cuando se percate de que el contrato contempla la posibilidad de que el alquiler concluya anticipadamente por la causa apuntada.

La posibilidad de recuperar la vivienda antes de que transcurran cinco años está supeditada a que se haya previsto expresamente en el contrato, lo que nos recuerda aquel temor de Georges Simenon: "Cuantas más cláusulas tiene un contrato, más posibilidades hay de pleitos". Es seguro que muchos propietarios incluirán en los contratos una cláusula en ese sentido, por si acaso se diera el supuesto, lo que no supone desde luego una medida de fomento del alquiler desde el punto de vista del inquilino.

En conclusión: aunque el título del proyecto de ley que suscita estas líneas promete mucho, esa promesa queda incumplida después cuando se comprueba la escasez de las medidas que se pretenden introducir y el beneficiario de las mismas. Como las enmiendas parlamentarias ya están presentadas, aún pueden producirse novedades a este respecto.

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