Jorge / Cobarro / Arquitecto Y Director De Estudios Técnicos De Dolmen Consulting Inmobiliario

Orden y concierto

La arquitectura ha pasado a compartir protagonismo con la planificación urbanística, pero a veces se olvida la importancia de la edificación

NO deja de ser curioso que, aun en un momento en el que la actividad inmobiliaria se ralentiza, el urbanismo haya tomado un lugar tan relevante. Si hasta hace poco eran los arquitectos y sus diseños vanguardistas los protagonistas de entrevistas y reportajes, ahora, cada vez más, vemos a urbanistas de renombre firmando artículos de opinión y contestando a las preguntas de incisivos periodistas dispuestos a poner contra las cuerdas al entrevistado, quizás alentados por los numerosos casos de corrupción urbanística que se han registrado en los últimos tiempos; o en un loable intento por transmitir a la población, de forma inteligible, los enrevesados conceptos propios de este mundillo.

Pese a que una titulación específica en la materia sigue siendo una asignatura pendiente, el urbanismo está realmente en boga. Además, cada vez son más los agentes y profesionales implicados, como es el caso de geógrafos, técnicos de medio ambiente, abogados, sociólogos, ingenieros o economistas, entre otros, que, a través de equipos multidisciplinares redactan planes, determinando cuándo y cómo crecerán nuestras ciudades a lo largo de los próximos años.

La idea es hacer más sostenible este crecimiento, que los nuevos barrios sean espacios donde se recupere el pulso vecinal y la convivencia sea más fácil gracias a las zonas comunales y de esparcimiento, pero también hay que recordar que el fin de todo el proceso urbanístico es la ejecución del mismo, no sólo la urbanización de nuevos viales y espacios dotacionales, sino, especialmente, la edificación, en su mayoría para uso residencial. Y esto parece olvidarse en muchas ocasiones. Por ello, se hace imprescindible contar con técnicos y profesionales expertos en edificación, especialmente en el caso de la VPO, cuando se trata de redactar un planeamiento.

Y es que no dejan de darse casos en los que, a la hora de ordenar la ciudad, no se tiene en cuenta que los planes urbanísticos tienen que pasar de las dos a las tres dimensiones, y que es ahí donde se demuestra si son válidos o no, porque muchas veces se nos olvida que hay que edificar. Y de esta manera, se plantean volúmenes edificatorios con unas determinadas formas y alturas, y en las ordenanzas de aplicación de cada tipología se limitan parámetros como la ocupación y el fondo máximo, que hacen imposible agotar la edificabilidad e incluso el número de viviendas. En estos casos, la pérdida de metros construidos puede ser de poca importancia en promociones de vivienda libre, pero resulta desastroso en el caso de la VPO, donde el margen entre los ingresos y los costes para la rentabilidad económica resulta mínimo.

La casuística en estos casos es muy vasta. Puede darse el caso de que la necesidad de ventilación e iluminación natural obligue a la construcción de unos patios cuya superficie sea mayor a la marcada por la ocupación, perdiendo edificabilidad por planta; pueden existir desniveles; discordancias entre parcelaciones y tipologías definidas en los planeamientos y un largo etcétera que se incrementa día a día.

Como resultado de todo esto, nos podemos encontrar con que no alcancemos el número de viviendas previstas o que tengamos que promoverlas en regímenes para los que no haya mercado, con lo que finalmente nos vemos obligados a optar por viviendas más pequeñas, dejando de agotar la edificabilidad residencial y con el consiguiente perjuicio para la rentabilidad de la propia promoción.

Esta situación podría evitarse realizando un ejercicio previo a toda ordenación. Se trata tan sólo de considerar qué tipo de viviendas son las más adecuadas para cada parcela, teniendo en cuenta la orografía y características del terreno y estableciendo las tipologías y volúmenes edificatorios apropiados para que puedan realizarse las previsiones de nuestro planeamiento, especialmente, en materia de VPO.

Todo esto en un momento en el que las reservas obligatorias de suelo para vivienda protegida se están concretando con cuentagotas. A la lentitud en la aprobación de los nuevos planes parciales y generales se suma la parálisis de los proyectos de renta libre a los que van vinculadas estas reservas para vivienda protegida. Esta coyuntura debería aprovecharse para modificar los errores del pasado y avanzar hacia un urbanismo más sostenible. Para ello, habría que reajustar los planes parciales poco viables económicamente y caracterizados por un consumo excesivo de territorio y recursos, aumentando densidades e incluso edificabilidades. Es necesario que los políticos impulsen y los urbanistas diseñen nuevos planeamientos generales, en los que se prevea un porcentaje mayoritario de viviendas en altura, al menos de baja más tres, dejando si acaso un pequeño porcentaje no mayor del 20% para viviendas unifamiliares. Por otra parte, las densidades tienen que ser más altas, más razonables, en torno a un mínimo de unas 60 viviendas /hectárea.

Por lo tanto, deben descartarse para vivienda protegida los modelos urbanísticos marcados por las viviendas unifamiliares aisladas, pareadas o agrupaciones de menos de 30 unidades, así como edificaciones de gran altura en terrenos de poca capacidad portante, que pueden hacer inviable realizar estas promociones o que tengamos que ceñirnos a regímenes de protección con mayor precio de venta, con lo que nos situaríamos en una horquilla de precios más propia de renta libre que de la VPO, quedando nuevamente la población con menos recursos sin posibilidad de acceso a una vivienda digna.

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