DEL último informe de mercado inmobiliario del Instituto de Análisis Inmobiliario (Euroval), Inmocoyuntura, sacamos dos temas de interés sobre el mercado de la vivienda en Andalucía. El primero se refiere a los precios mínimos y máximos más frecuentes por los que se puede encontrar una vivienda en las capitales de provincia; se trata de precios absolutos, esto es, no tienen en cuenta los metros de la vivienda.

Los datos que se presentan en la tabla son de intervalos que representan alrededor del 50% de la muestra de viviendas valoradas en cada ciudad; así pues, por ejemplo, la mitad aproximadamente de todas las viviendas en venta en Granada están entre 96.000 y 197.000 euros; hay viviendas más baratas y más caras en el mercado, pero son minoritarias. Llama la atención que, con estas matizaciones, en Córdoba, Granada, Almería y Cádiz los intervalos más frecuentes tienen un mínimo relativamente alto, entre 82.000 euros y 103.000 euros; mientras que en Málaga y Sevilla los mínimos son muy bajos, de unos 48.000 euros. Se puede conseguir información más detallada sobre los intervalos en el informe mencionado. Para Andalucía en su conjunto, y tomando precios por metro cuadrado, las viviendas más frecuentes de 100 metros cuadrados, están entre 92.100 euros y 116.600 euros; en el momento más alto, en 2007, estos precios estaban entre 178.200 y 233.000 euros, que era lo normal para una vivienda media de estas dimensiones.

La segunda información de interés es el llamado índice de actividad inmobiliaria, que se calcula desde 2004. El índice cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario a través de la actividad de hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción, y transacciones realizadas; no tiene en cuenta suelo y alquileres, por lo que hay que considerar estas limitaciones, sobre todo en época reciente en que el alquiler gana peso en la actividad inmobiliaria. El índice, así definido, es homogéneo para todas las provincias y permite ver lo siguiente. Primero, en Andalucía la actividad inmobiliaria se estanca ya en 2005, y cae de forma muy intensa a partir de 2008 y 2009, mientras que en España la actividad continúa al alza hasta 2007, y luego cae con carácter general. Segundo, dentro de Andalucía hay diferencias considerables; en Málaga desciende significativamente la actividad en 2005, lo que significa que en el período anterior -que no recoge el índice- había crecido mucho y partía de un nivel de actividad muy alto. En las demás provincias los crecimientos respecto a 2004 son fortísimos, y hasta 2009 no se produce de forma clara una caída generalizada, cuando en Málaga la crisis era ya profunda. Tercero, esta caída de la actividad se frena recientemente, y se entra en un cierto estancamiento con carácter general. Esto es válido para las provincias andaluzas, excepto Jaén y Córdoba, donde todavía se observan caídas de 4 y 5 puntos.

Las dos informaciones que recogemos muestran cómo ha cambiado la oferta y demanda de viviendas en cuanto a los precios más corrientes a que están hoy las viviendas en el mercado. Profundizando en estos datos por poblaciones y viendo cómo evolucionan en los últimos años, se comprueba que los precios mínimos se estabilizan y los máximos tienen todavía margen de bajada. Sin embargo, al salir al mercado viviendas heterogéneas en cuanto al precio, se puede desvirtuar lo anterior. En cuanto a la actividad, se ve el efecto de las burbujas inmobiliarias y cómo su evolución no es igual en el territorio.