EL crédito al sector inmobiliario sigue siendo el caballo de batalla de promotores y constructores, que se quejan de las restricciones que sufren posibles compradores de vivienda, aun cuando sean presuntamente solventes. Las entidades financieras padecen una evidente falta de liquidez, pues el préstamo entre bancos se ha restringido de manera considerable, y es el Banco Central Europeo quien cumple ese papel, tomando prestado de quien tiene excedentes y prestando a su vez a las entidades que lo solicitan. Recientemente ha aumentado el plazo de los préstamos del BCE a los bancos a tres años: da liquidez prácticamente ilimitada, y acepta cualquier tipo de garantía. Esto debería contribuir a que las entidades financieras españolas fueran algo más flexibles en la concesión de créditos, sobre todo si tienen una garantía hipotecaria; también pueden aplicar intereses razonables puesto que sus costes de financiación no son tan altos como meses atrás.

Las hipotecas vienen bien a los bancos porque suponen un flujo de ingresos recurrentes a lo largo de muchos años, y además sobre ellas pueden emitir cédulas, que son títulos muy apreciados por la seguridad que tienen y una fuente imprescindible de financiación para las entidades financieras.

Dicho esto, la evolución de las hipotecas constituidas en España y Andalucía muestra una caída desde 2006, en que alcanzan su máximo con casi 1.900.000 hipotecas en España, de las que 400.000 en Andalucía, a 652.000 y 127.000, respectivamente, en 2011. Para poder comparar hemos proyectado al año completo los datos conocidos de los diez primeros meses. Esta caída ha sido, pues, mucho más acentuada en Andalucía que en el resto de España, en correspondencia con el mayor crecimiento en los años anteriores a la crisis. Y por provincias vemos caídas entre 2006 y 2011 que van del 62% en Córdoba a más del 73% en Málaga, pero reflejando todas la gravedad de la situación.

Los últimos datos de hipotecas nos dicen que la cantidad media concedida está alrededor de 110.000 euros, el capital total que se concede cae aproximadamente un 40% en 2011 respecto 2010, y la cartera total hipotecaria se reduce a finales de año un 6% respecto al año anterior. Las cajas de ahorro, que tradicionalmente eran protagonistas del crédito hipotecario, han pasado a un segundo lugar, y representan sólo el 34% del crédito, los bancos el 52% y el 14% restante otras entidades financieras. Con el traspaso de su actividad financiera a un banco esta distinción deja de tener sentido, pero se confirma que las cajas, que fueron esenciales para el mercado hipotecario español, ya no lo son tanto.

Aunque parte de la compraventa de viviendas se hace sin hipoteca, y de hecho se calculó que en los años anteriores a la crisis había casi un 25% de las operaciones que no tenían hipoteca, este crédito es imprescindible para la actividad inmobiliaria ya que se trata de operaciones que se hacen pensando en plazos muy largos. Por otra parte, la crisis ha dejado fuera del mercado de crédito a jóvenes entre 25 y 35 años, y afecta a los pisos más pequeños de una o dos habitaciones, más asequibles; los compradores actuales tienen más de 45 años y demandan pisos de al menos tres habitaciones. Los cambios en las hipotecas afectan también al consumo; el Banco de España publica un trabajo de Ernesto Villanueva sobre los efectos de las condiciones hipotecarias, en el que se ve cómo una reducción en los tipos de interés efectivos hipotecarios puede hacer que el gasto en consumo aumente de manera más que proporcional para algunos tipos de consumidores. En torno a las hipotecas se articulan cuestiones económicas muy diversas, lo que hace que su análisis sea fundamental en la situación actual de la economía.