La Noria

Carlos Mármol

El desajuste inmobiliario

La decisión de Monteseirín de gastar todo el dinero de los sistemas generales de Sevilla en sus 'proyectos estrella' lastra la ejecución del plan de vivienda, deja sin horizonte a las empresas y pone a Emvisesa en una difícil coyuntura

EL dato, además de oficial, es negativo, tiene difícil discusión y no cuenta con un antídoto. La recurrente propaganda municipal, que no vive ahora sus mejores tiempos, no puede desactivarlo. La leve recuperación del mercado inmobiliario que ya comienza a percibirse con timidez en el ámbito estatal no está replicándose en Sevilla. Lo dice el Estado: las transmisiones de pisos, fincas y terrenos cayeron aquí hasta un 8% tras el último cómputo, un punto porcentual más de lo que subieron en el conjunto de España.

Vamos en contra de la tendencia general. Mientras en el resto del país las operaciones residenciales de compraventa llevan seis meses seguidos en ascenso ni en Andalucía ni en su capital el pálpito del sector logra dejar atrás su profunda y grave depresión. El negocio no anda. No despega. El horizonte es negro. Zaino. Y tiene consecuencias muy directas: despidos, quiebras y toda la actividad empresarial puesta en cuestión. Los augurios anuncian tiempos muy duros para las propias administraciones públicas, que han vivido durante años por encima de sus posibilidades reales gracias a los frutos agrios del ladrillo.

Sevilla, en términos inmobiliarios, es definitivamente singular. Tiene eso que llaman factor diferencial. No es el único: la última estadística del paro también nos descolgaba de los vientos estatales que, sin ser del todo propicios, eran menos violentos que hace sólo unos meses. Ambos elementos parecen indicarnos que si en España la actual crisis económica está siendo especialmente cruenta en términos sociales y empresariales, en Sevilla, dado el estrecho margen de su estructura económica, la espiral de la desaceleración, además de parecer mucho más intensa, tiene la decidida vocación de tornarse duradera.

¿Por qué se produce este desajuste inmobiliario en Sevilla? Probablemente no exista una única razón. La coyuntura es resultado de una suma de factores. Incertidumbres financieras -crecientes- e inseguridades jurídicas, que son en cambio una cuestión algo más compleja. Contemplar desde la media distancia el ceremonioso espectáculo de la fortaleza quebrada de las inmobiliarias -que viven un cambio de era cultural y económico similar, en su ámbito, a la caída del Imperio Romano- viene a ser (casi) como un ensayo prematuro del Armagedón.

¿Les parece excesivo? Analicen la política urbanística del Ayuntamiento de Sevilla, que tras tantos buenos discursos ha terminado enredado y enredando a la ciudad en su propias contradicciones. Todos los síntomas conducían a esta debacle. Si no se ha querido ver antes es porque a nadie le interesaba: ni a las empresas, ni a los gobiernos -central y autonómico- ni a los municipios. Tampoco a los bancos. Decirlo, o simplemente insinuarlo, no digamos ya dejarlo por escrito, en tiempos no demasiado lejanos era un acto de temeridad que se pagaba con la indiferencia -en el mejor de los supuestos- o con la pérdida de cualquier asidero espiritual y material. El dogma inmobiliario -aquella burbuja que parecía no tener techo- se quebró como el cristal. Y lo hizo de una forma tan estrepitosa que no sólo ha dejado a empresas sin ventas, a trabajadores sin empleo y a muchas familias endeudadas para toda la vida, sino también a un mecanismo económico integral -el que se sustenta sobre la vivienda: un bien de primera necesidad- sin posibilidad de seguir rodando. En punto muerto.

causas y azares

La crisis inmobiliaria es también fruto del pendulazo de un mercado que, más que libre, era especulativo y, por tanto, altamente explosivo. Hace sólo unos años las empresas gastaban dinero y se endeudaban en base a expectativas ficticias -en lugar de atender a la demanda real- que no han podido sostenerse. Con el frenazo, se intentó dar el giro -obligado- hacia la vivienda protegida, pero a nivel regional ni había suelo disponible -en buena medida por el caos en la normativa urbanística- ni tiempo para reinventarse. El cierre en seco del crédito bancario paró la rueda: se dejó de construir, las deudas quedaron sin pagar -los bancos son ahora las nuevas inmobiliarias-, y las plantillas adelgazaron. Toda la apuesta autonómica por potenciar la vivienda pública, impulsada al final del ciclo económico expansivo, cuando los primeros síntomas del colapso eran ya evidentes, ha quedado al final en una (nueva) ley, breve y más retórica que eficaz, y en una cierta reordenación urbanística general que por sí sola resulta ser insuficiente para salvar la situación.

Para colmo, ahora llega la decisión del Estado de eliminar las ayudas en favor de la VPO. Después de hacer -tarde- una ley del suelo que anula las expectativas artificiales del encarecimiento del suelo -cuya aplicación tendrá que prorrogarse todavía más para no destrozar los balances de muchas empresas que están en la cuerda floja-, el Ejecutivo de Zapatero deja sin fondos a un ministerio creado sólo para dar la impresión de que, como Lampedusa, algo cambiaba para que todo siguiera más o menos igual.

el contexto municipal

Si a nivel estatal y autonómico la tónica ha sido ir de un extremo a otro -los empresarios: de la vivienda libre a la VPO; las administraciones: del fomento de la vivienda social al recorte de las ayudas- en el caso del Ayuntamiento hispalense la parálisis parece ser en buena medida fruto de la paradoja interna del gobierno PSOE-IU. En Sevilla, al contrario que en otros municipios, la situación era mucho más favorable para que la crisis inmobiliaria fuera menos cruenta. Ya no se subastaba el suelo público residencial para hacer promociones de renta libre. El Plan General de Ordenación Urbana había dado con una fórmula que, sin perjudicar a las empresas, permitía a Sevilla recuperar el tiempo perdido durante lustros en relación al área metropolitana. Había suelo disponible para 50.000 pisos. Se había alcanzado un cierto equilibrio entre los intereses públicos y privados y el Ayuntamiento contaba con un instrumento -Emvisesa, la empresa municipal- para actuar a fondo en el mercado local. Todo parecía encajar. ¿Y sin embargo?

El Ayuntamiento continúa anunciando cada cierto tiempo actos de entrega de viviendas. Siempre las mismas. Pocas y tan escasas que hay que sortearlas. La mayoría de ellas son fruto del pasado, no del presente. Operaciones puntuales. En realidad, el plan municipal de VPO está tan herido de muerte como el programa autonómico. Ni los bancos facilitan la financiación a los promotores que quieren construir estos pisos ni los adjudicatarios encuentran crédito abierto en los bancos y las cajas, que prefieren vender sus promociones antes que costear transmisiones ajenas.

Emvisesa, la verdadera herramienta para ejecutar esta política, es ahora una empresa de obras dotacionales, un viraje que puede afectar a su equilibrio patrimonial. El gobierno local le encomienda un sinfín de tareas accesorias: la construcción de Fibes, de ambulatorios y colegios que la Junta no construye y paga el Ayuntamiento; hasta proyectos de urbanización. A medio plazo, todo esto pueden lastrar sus cuentas. Su principal misión -la construcción de VPO- es discreta. No hay grandes operaciones ni las habrá en el futuro inmediato. Ésta es la verdad. Entre otras cosas porque Monteseirín se ha gastado en sus proyectos singulares, con el respaldo tácito de IU, los fondos de los sistemas generales de la Sevilla de la próxima década. Es curioso: el mismo gobierno local que pregona que la VPO es su gran éxito es quien termina dilapidando en cinco años el dinero de las recalificaciones. Un dinero que serviría ahora para poder activar los suelos de las grandes operaciones urbanísticas con el fin de, además de resucitar la economía sevillana, construir VPO. ¿Una contradicción? Sí. Y, probablemente, un inexplicable suicidio político del PSOE. Al tiempo.

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