Cristina González Rojo

Los precios residenciales vuelven al nivel de los años 2005 y 2006

ENTRE 2008 y 2011 el precio medio de la vivienda libre en España cae un 16%; si consideramos los once años que van de 2001 a la actualidad, el incremento del precio es de un 83%. En estos once años las viviendas libres iniciadas pasan de 500.000 en 2001, a casi 700.000 en 2006, y a unas 40.000 en la actualidad. Estos datos confirman que el ajuste en el mercado de la vivienda en España se está haciendo por cantidad y no por precio, sin que hasta la fecha se vean signos que muestren un cambio sustancial en este comportamiento.

En el cuadro se recoge la historia reciente de los precios inmobiliarios. Si vamos no a los años de máximos, sino al inicio del boom inmobiliario, la caída en los precios es prácticamente inexistente para el conjunto nacional (-1,2%), y aún hay un pequeño aumento de los precios en Andalucía (+1,4%). En el cuadro vemos una considerable dispersión dentro de Andalucía, con subida del 15,5% en Jaén y caídas del 10,7% en Málaga -siempre para el periodo considerado entre 2005 y 2011-. De hecho, Málaga es la única provincia en la que han caído los precios desde 2005.

Como es obvio, la tendencia reciente muestra una caída en los precios, que se hace evidente en la comparación de 2011 con 2010, sobre todo en Huelva (-8%), Málaga (-7%), Almería (-6%) y, en menor medida, Cádiz, Sevilla y Granada (alrededor del -4%); un 2% cae en Jaén y prácticamente no cambian en Córdoba. A esta resistencia a la baja en los precios se achaca en algunos ámbitos la falta de ajuste entre oferta y demanda de vivienda, al menos en parte, y se ofrecen explicaciones como las elevadas valoraciones que hacen las entidades financieras siguiendo las tasaciones originales que sirvieron para dar los préstamos, así como los relativamente elevados porcentajes que suponen los préstamos sobre el valor tasado. También se ha mencionado que buena parte de la promoción inmobiliaria (quizás alrededor del 25%) en ese periodo se hizo sin financiación bancaria, lo que permite a inversores sin la urgencia de tener que hacer frente a créditos, mantener su posición y no bajar el precio de la vivienda; en otras ocasiones se ha recurrido a alquilar viviendas que en principio estaban destinadas a la venta, quitando así presión al mercado. Hay que añadir a estas explicaciones la voluntad de los que compraron primera vivienda, aun a precios elevados, de mantenerlas aunque el valor de mercado de las mismas sea inferior al préstamo vivo, pues como es sabido la deuda no se salda en España con la entrega de la vivienda, y los bajos tipos de interés ayudan a hacer frente al pago de la misma.

De entre todas estas explicaciones de la rigidez de los precios, la más destacada y utilizada es la resistencia de las entidades financieras a bajar precios de viviendas que tienen adjudicadas. Los anuncios del Gobierno para aumentar las provisiones que han de realizar las entidades financieras para activos inmobiliarios adjudicados, tienen un doble propósito: por una parte, el que se explicita de dar confianza a los mercados evitando especulaciones sobre posibles valoraciones inadecuadas de esos activos; y, por otra, favorecer la reducción general de precios en el mercado inmobiliario. Estas provisiones suponen un total de 50.000 millones de euros provisionando un 65% del valor del suelo en el balance, y un 35% el de los inmuebles. Algunas entidades ya se han adelantado y han dedicado cantidades importantes a estas dotaciones; otras, han puesto todo su empeño en construir sobre suelos ya financiados por ellas, y vender sus viviendas. Una vez más hay que resaltar las disparidades de tipos de viviendas y suelos con distintos mercados y proyecciones a futuro; y aunque el panorama general sea el conocido de un mercado bajista con fuertes restricciones de producción, es necesario siempre introducir esta cautela de las diferencias espaciales y de tipo de vivienda al analizar los precios en el mercado español de la vivienda.

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