La primera marcha atrás. Significativa y, en términos políticos, bastante relevante. El gobierno municipal de Sevilla, ante los informes de los técnicos de la Gerencia de Urbanismo, ha tenido que corregir su posición inicial en favor de la recalificación urbanística sin condiciones que reclamaba Ikea para abrir un gran complejo comercial en San Nicolás Oeste, en el vértice Este de Sevilla. Este cambio de criterio, que contrasta con el discurso que hasta ahora había defendido en público el ejecutivo de Juan Ignacio Zoido, sin embargo, no termina de despejar del todo el horizonte de este polémico proyecto inmobiliario, cuya viabilidad todavía continúa en el aire.

Hagamos un poco de historia. Nada más llegar a la Alcaldía, Zoido anunció que desbloquearía antes de finales del pasado mes julio la construcción de la segunda tienda de la multinacional sueca en la ciudad. Según su tesis, este proyecto (que circunscribió a la apertura de una tienda de muebles; sin mencionar su enorme envergadura inmobiliaria) estaba bloqueado por culpa del gobierno local anterior. Su conclusión: PSOE e IU habían puesto trabas a una iniciativa que crearía empleo en Sevilla.

El regidor fue bastante rotundo al dar su opinión: reiteró en numerosas ocasiones que él estaba dispuesto a cambiar el Plan General de Ordenación Urbana (la máxima norma urbanística de Sevilla ) para facilitar la iniciativa tal y como la planteaba Ikea e incluso acusó a la Junta de Andalucía de poner dificultades. El presidente del Gobierno autonómico, José Antonio Griñán, se había pronunciado en contra de adaptar las normativas urbanísticas sólo en función de los deseos de una empresa privada cuyo negocio no era abrir una tienda de muebles, sino obtener una recalificación urbanística a la carta bajo el cobijo de la marca Ikea con idea de poder revender dichos terrenos a terceros.

Zoido no pudo cumplir sus propios plazos. Dilató la solución primero a septiembre y después a diciembre. Hace tres semanas la Gerencia de Urbanismo validó inicialmente una nueva versión del Plan Parcial que reordena los terrenos de San Nicolás Oeste. Un documento clave para la viabilidad de la operación. El PP se limitó entonces a decir que quizás podría alcanzar una solución sin tener que modificar el Plan General. Obvió los detalles técnicos. Tan sólo dijo que informaría a la Junta y al resto de administraciones implicadas.

¿Qué dice el Plan Parcial? ¿Cómo es la solución adoptada para salvar la situación? Este documento urbanístico retrata el sorprendente giro del Consistorio, que ha pasado de cuestionar su propio PGOU en favor de Ikea a encontrar una posible salida urbanística precisamente gracias al documento que ya daba por periclitado. Toda una ironía. Ikea reclamaba una recalificación urbanística del orden de 149.000 metros cuadrados de techo para hacer un gran complejo comercial. Su propuesta excedía en 41.409 metros el tope máximo establecido por el Plan General. Y algo peor: violaba la normativa que exige que, en una zona considerada como centro empresarial (San Nicolás Oeste tiene este uso principal) no se construyan zonas comerciales que superen el 49% de la edificabilidad global.

Zoido siempre habló del bloqueo político del proyecto. Lo cierto, a tenor de los informes técnicos (que el gobierno aseguraba no tener, pero que ahora aparecen en el expediente municipal), es que la cuestión era sencillamente urbanística. No había más. Los técnicos de Urbanismo no validaban la recalificación de Ikea porque era contraria a la ley. El PP aseguraba que si había que modificar la normativa lo haría sin dudarlo. Pues bien: ha terminado haciendo lo contrario.

El edil de Urbanismo, Maximiliano Vílchez, elevó a la junta local de gobierno una propuesta a finales de septiembre en la que los promotores de la operación Ikea -los titulares registrales de los terrenos de San Nicolás Oeste- reducen el volumen de aprovechamientos urbanísticos lucrativos que demandaban hace apenas unos meses. El tijeretazo, obligado al conocerse los detalles de la operación, ha sido de 25.270 metros cuadrados de techo. De forma que si antes se exigía una recalificación comercial de 149.000 metros cuadrados (el Plan sólo permitía 107.591) ahora se tramita una de 123.730. El cambio supone aproximadamente un 17% menos de edificabilidad para la gran superficie, aunque todavía excede en un 15% el tope máximo.

La solución adoptada no ha partido del gobierno. Han sido los propietarios de los terrenos los que, redistribuyendo los diferentes espacios lucrativos previstos en San Nicolás, se han acercado a la posición de los técnicos de Urbanismo, que fueron cuestionados por el PP. La fórmula: reducir los usos industriales y terciarios (oficinas) en favor del complejo comercial de Ikea e introducir una gasolinera en la zona. Así se cumple la norma del PGOU que establece que la superficie comercial no puede superar el 49% de la edificabilidad global de la zona.

La salida, en todo caso, es relativa. Los técnicos municipales reseñan que la fórmula propuesta pudiera ser "aceptable" siempre y cuando todavía se asuman más recortes: en este caso en las zonas terciarias, donde aún hay un exceso de 0,10 metros cuadrados de techo. Con este dictamen, el PP se ha apresurado a aprobar inicialmente el Plan Parcial sin dar más detalles. Los informes demuestran que dicha decisión no es más que un trámite: la aprobación provisional (la trascendente) está supeditada al ajuste del mencionado exceso de edificabilidad y a otras cuestiones. Entre ellas: concretar cómo se van a distribuir los distintos edificios y el diseño de la parcela que ocupará el complejo Ikea. Además, los propietarios de San Nicolás deberán asumir los informes sectoriales (vinculantes) de Aviación Civil -que ya hizo un primer estudio desfavorable-, Medioambiente, Turismo, Obras Públicas y Carreteras (Junta) y ministerio de Fomento (Estado).También obliga a someter un mes a exposición pública el documento y salvar, en su caso, las alegaciones. Un largo camino no exento de barreras.

El gobierno local ha obviado todos estos detalles. De hecho, ha aprobado el Plan Parcial sabiendo -como precisan los técnicos de Urbanismo- que el documento no está visado por el Colegio de Arquitectos, no concreta las obligaciones del promotor "en la financiación y ejecución de los sistemas generales (viarios y espacios libres)" y su estudio económico, plan de plazos y planos deben ser corregidos en función de cuáles sean éstas. Tampoco son correctas las reordenaciones viarias previstas para dar servicio al centro comercial y el plan de infraestructuras básicas. Motivos que en el caso de cualquier otro proyecto urbanístico justificarían su rechazo. La cuestión clave, sin embargo, es otra distinta: el proyecto no obtendrá licencia hasta que no se construya la SE-35. Una carretera de naturaleza urbana para la que no hay dinero.