Mucho más que urbanizaciones fantasma

  • El fin de la burbuja inmobiliaria ha dejado en el área metropolitana más de 13.000 hectáreas de suelo urbanizable sin ocupar.

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Las ocupaciones ilegales de casas en Almensilla y Bollullos o de pisos en San Juan o Camas que se han sucedido este año han puesto el foco en el fenómeno de las llamadas urbanizaciones fantasma: acabadas pero vacías, porque no se venden o han terminado en manos de bancos o de proveedores impagados por las promotoras. Aunque la gran huella que ha dejado el estallido de la burbuja inmobiliaria en Sevilla, sobre todo en el área metropolitana, son los cientos de miles de metros cuadrados de suelo recogidos en los PGOU como urbanizables en los que no se han llegado a levantar edificios. A lo sumo, alguno aislado y cuya construcción se ha podido forzar incluso, porque la existencia de un inmueble implica un mayor grado de consolidación y una valoración distinta en los controvertidos balances de los bancos que han apostado por estas inversiones.

En algunos de estos suelos se han invertido ya muchos millones en la urbanización (canalizaciones, asfaltado, rotondas, señalización, farolas, palmeras) por parte de las promotoras, que deben dejarla hecha antes de hacer las viviendas o las naves, si se trata de suelo industrial. Luego deben entregarla a los ayuntamientos, que no han llegado a recepcionarla en muchos casos. Así, esa urbanización termina siendo pasto del vandalismo y el deterioro. No hay datos oficiales a nivel provincial, pero se estima que entre el 80% y el 90% de los créditos de dudoso cobro que tienen los bancos en la actualidad son, precisamente, por operaciones de suelo -créditos que se pidieron para comprar, urbanizar y construir- con lo que puede que parte de estas áreas terminen en manos del banco malo, que buscará alternativas para los llamados "activos tóxicos".

Según las cifras que pone sobre la mesa la Asociación para la Defensa del Territorio del Aljarafe (ADTA), que hace unas semanas organizó una visita a algunas de esas urbanizaciones, hasta el año 2008, los PGOU que habían elaborado los 46 municipios incluidos en el Potaus (Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Sevilla) habían puesto en carga 13.773 hectáreas (137 millones de metros cuadrados) de suelo urbanizable, entre residencial e industrial, que aumentaron en un 70% todo el existente hasta entonces. El Potaus, con las áreas de oportunidad, sumó casi 3.877 hectáreas más (38 millones de metros) y el incremento hasta el 90,2%, aunque parte de éstas están condicionadas a infraestructuras, como la SE-40, paralizadas.

Teniendo en cuenta que son datos del año de la irrupción de la crisis, apenas una mínima parte se ha desarrollado, aunque no se sabe qué porcentaje se ha urbanizado. Juan Antonio Morales, presidente de ADTA, recuerda que el aumento de población se ha frenado o invertido. En Sevilla hay en la actualidad unas 17.000 viviendas en stock -es decir, cuya construcción se ha terminado muy recientemente- y otras 13.000 que están en obras. El problema afecta también al suelo industrial. ADTA pone el acento en que, en la apuesta por el ladrillo, se han perdido los usos tradicionales de esos suelos, cuando la agricultura es de nuevo el refugio de muchos parados de otros sectores. En el caso del Aljarafe, con el olivar, o la Vega del Guadalquivir, los terrenos recalificados eran especialmente productivos y su actividad agrícola sería importante ahora.

Ecologistas en Acción ya ha presentado una propuesta a nivel nacional para que los suelos en esas circunstancias que sean reconocidos como "activos tóxicos" de los bancos se desclasifiquen y recuperen su función histórica, como está ocurriendo en Irlanda, donde se han llegado a demoler los edificios que quedaron en esqueleto y que no tenían perspectivas de ocuparse. ADTA se ha sumado a la petición. Quizá la iniciativa de Almensilla, donde el Ayuntamiento ha decidido destinar a huertos sociales una parcela de uso educativo que no tiene perspectivas de desarrollar, haya marcado un camino.

Aunque Morales reconoce que esa desclasificación no es fácil. Entre otras cosas, porque "los que han organizado todo esto siguen empecinados en que llevan razón", dice. A nivel de planificación urbanística se sigue trabajando con pocas diferencias. Los alcaldes continúan tramitando sus PGOU o adelantando papeleo de las áreas de oportunidad, con la idea de no perder oportunidades cuando llegue la ansiada e hipotética recuperación.

Esas inmensas áreas urbanizadas -con pasos de peatones para cruzar de un olivar a otro o rotondas que son un mirador campestre- son la plasmación también de una forma de entender el urbanismo que se vendió no hace tanto como un cambio: se pasó de construir sin urbanizar ni pensar en los servicios que necesitarían los vecinos, a planificar y urbanizar antes, aunque los vecinos no lleguen. "No se trata de cuándo se hacen las cosas, es un problema especulativo -resume Morales- porque en los dos modelos se ha construido atendiendo a expectativas que no son reales". No es un problema distinto de lo que ha pasado con los aeropuertos o las líneas de AVE sin viajeros, considera, ya que muchos políticos siguen defendiendo que son inversiones que están ahí y que en algún momento pueden ser beneficiosas.

El colectivo conservacionista pone por contra el acento en el artículo 45 de la Constitución Española, el que recoge que "los poderes públicos velarán por la utilización racional de los recursos naturales, con el fin de mejorar y proteger la calidad de vida..."

Camas. Bloques de viviendas que se han quedado en el esqueleto, a la entrada del municipio.

Dos Hermanas. Una perspectiva de Entrenúcleos, donde iban 13.000 pisos.

Mairena del Aljarafe. Un paso de peatones para cruzar un olivar. La calzada termina entre matojos.

Gelves. Juan Antonio Morales señala viviendas terminadas pero con muy baja ocupación en la zona de la Vega del Guadalquivir.

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