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Fernando García | CEO de Iniciativas Inmobiliarias

“Sigue siendo un buen momento para comprar viviendas”

  • El CEO de Iniciativas Inmobiliarias aborda en esta entrevista la situación del sector de la promoción residencial

  • "La producción de viviendas está por debajo de las necesidades del mercado", afirma

Fernando García

Fernando García

¿Es buen momento para comprar una vivienda?

Todo depende de las necesidades que tenga cada familia. Aunque ahora se le esté dando mucho bombo a la subida del euríbor, los tipos de interés siguen siendo muy competitivos y están bajos si miramos toda la serie histórica. Sigue siendo un buen momento para comprar, sin duda. Pero la decisión siempre va a estar más motivada por si la familia encuentra o no el producto que se adapta a sus necesidades. En estos momentos, la demanda está atendiendo muy bien a las promociones que se están sacando al mercado.

¿El sector de la promoción de viviendas está viviendo un buen momento, a pesar de la incertidumbre en la economía mundial?

A este sector lo mueven tres vectores: el índice de confianza de las familias, el empleo y la financiación. Desde 2015 se encuentra en crecimiento, aunque hay que recordar que veníamos de la nada. El crecimiento está siendo muy ordenado y sostenible, pero la realidad es que la producción de viviendas está ahora mismo por debajo de las necesidades del mercado. En 2021, por ejemplo, en España se hicieron 100.000 viviendas de obra nueva y en Cádiz, de las 18.000 que hubo, solo el 10% fue de obra nueva. Esta cifra es baja porque los promotores quieren hacer más viviendas, pero no tiene capacidad para producir más porque no hay mano de obra capaz de desarrollar ese volumen, ni tampoco hay suelo urbano porque no se han puesto en carga. A día de hoy, la diferencia entre la vivienda usada y la vivienda nueva es mayor que en otros años. En cuanto al índice de confianza, las familias compran por las expectativas y por la certidumbre económica que tienen. En periodos de incertidumbre, como ahora, puede decidirse posponer la compra a la espera de ver qué pasa con la inflación o los costes de energía. También en los últimos años nos hemos acostumbrado a unos costes de interés muy bajos y ahora puede haber un momento de contracción del mercado mientras se acostumbra a los nuevos tipos de interés. Solo hay que ver histórico: en este país se vendían más viviendas cuando más alto estaba el euríbor. Por lo tanto, no hay una correlación. Se compra cuando se encuentra lo que quiere y puede comprarse.

Por lo tanto, considera que será algo coyuntural un posible descenso de ventas si entramos en un periodo de ralentización económica...

Es coyuntural y es normal. Es lo que haría cualquier persona cuando tiene cierta incertidumbre. Es normal esperar a ver qué ocurre antes de tomar una decisión. Pero, creo que en este periodo se puede producir también una pequeña demanda embalsada, como ocurrió durante el covid. En 2020 se creó una demanda durante varios meses que, una vez se pudo volver a salir, comenzó a comprar viviendas, aunque también la pandemia mostró la importancia de tener una buena casa. Puede producirse esa demanda embalsada, pero sigue habiendo una demanda estable y solvente que busca una primera residencia.

¿Pueden encarecerse los precios ante los incrementos de los costes energéticos y de materiales?

Al final, esto es una cadena. El sector de la construcción y de la vivienda está sufriendo una inflación desde el segundo trimestre del año pasado. En ese momento, con la reactivación de la economía, se produjo un cuello de botella porque todo el mundo quiso comprar materias primas y en las fábricas había poco stock. Ante esa poca oferta, los precios empezaron a subir. Y con la Guerra de Ucrania se produjo la tormenta perfecta con la crisis energética y con los problemas de abastecimiento que hubo en China. Esto provocó que las constructoras pidieran ofertas a sus proveedores que solo se respetaban una semana. Ha sido una espiral de locura que provocó que hubiera promotores que, al no poder controlar los costes, decidió guardar sus proyectos a la espera de mayor certidumbre. Como nota positiva, ya están bajando los precios de las materias primas porque está descendiendo la demanda. Por lo tanto, toda esta situación se traslada al precio que paga el cliente para que la promoción sea viable. Pero todo tiene un límite porque la demanda es muy sensible al precio y se puede dar la circunstancia de que se acabe expulsando a la demanda. Es lo que se conoce como estanflación en el que todo sube, nadie gana más dinero, pero baja la demanda porque no pueden comprar.

¿El sector aprendió la lección de la grave crisis de 2008?

La aprendió y la tiene grabada a fuego. Ahora es un sector mucho más profesionalizado. Además, para hoy que te den un préstamo promotor hay que pasar bastantes controles. Y, si antes había 60 entidades financieras, ahora solo hay 10. El sector no tiene nada que ver con el anterior, donde hubo mucho intrusismo, aunque con esto no quiero demonizar lo que pasó. En ese momento hubo también grandes promotores.

¿Qué medidas hay que tomar para facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda?

Ese es uno de los grandes retos del sector. A día de hoy, estamos en el peor momento de la serie histórica. No hay ninguna ayuda para la compra. En 1981 la mitad de las viviendas que se hacían en España era de VPO. Durante el ‘boom’ se hacían 65.000 viviendas; y en 2019 solo se hicieron 6.000. ¿Por qué pasa esto? Porque se eliminaron todas las ayudas en 2011 y desaparecieron también los préstamos cualificados que obligaban a las entidades bancarias a establecer un tipo de interés fijo. En cambio, se mantienen las obligaciones y los módulos de precios. Por lo tanto, hoy no se hace VPO porque ni es viable, ni es financiable, ni es atractivo para los jóvenes porque no tienen ningún tipo de ayuda, a lo que se une el aumento de los costes de producción, porque el hormigón cuesta lo mismo para una VPO que para una mansión en Sotogrande. Si el precio está fijado, es inviable hacer un proyecto de vivienda protegida. Además, las administraciones públicas deberían adoptar medidas para facilitar el acceso de aquellos jóvenes que, aun teniendo trabajo, no han podido ahorrar esa inversión inicial que requiere una vivienda. 

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