Caso práctico

Cómo saber si mi hipoteca IRPH es abusiva

Dos personas pasan por un cartel con una oferta de hipoteca Dos personas pasan por un cartel con una oferta de hipoteca

Dos personas pasan por un cartel con una oferta de hipoteca

De un tiempo a esta parte todo lo que está relacionado con las hipotecas crean ciertas dudas. La mayoría ce personas al acudir a un préstamo hipotecario lo único que tiene claro es cuánto tiene que pagarle al mes al banco, pero existen multitud de gastos relacionados que pueden generar dudas. Cláusulas suelo, el contradictorio episodio de los actos jurídicos documentados en el Supremo, y ahora el IRPH. Está previsto que el Alto Tribunal decida sobre este último el próximo 30 de septiembre.

Muchos hipotecados no descubrieron los índices de IRPH hasta que vieron que sus deudas con el banco no se reducían mientras llegaban noticias de bajada permanente del Euribor. Algunos, cuando consultaron con su entidad financiera se encontraron con la sorpresa: Euribor e IRPH no son lo mismo.

El abogado y economista forense Jorge Manrique de Lara El abogado y economista forense Jorge Manrique de Lara

El abogado y economista forense Jorge Manrique de Lara / M. G.

¿Sabemos lo que firmamos?

El abogado Jorge Manrique de Lara, que además es economista forensa, recuerda que la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó la posibilidad de que se sometiera a análisis el proceso de contratación de hipotecas referenciadas a IRPH. "Se tata en definitiva de valorar para el caso concreto si la entidad informó a ese cliente concreto en ese contrato de hipoteca sobre el índice de referencia que se utilizaría en el futuro", explica.

Europa no emite un pronunciamento general de nulidad sobre el IRPH, "sino de obligación del juez, llegado el caso al tribunal, de analizar si hubo una información suficiente para que el deudor medio se formara cabal juicio de las repercusiones legales y económicas derivadas del contrato que suscribía", añade Manrique.

Sobre este punto, el letrado explica que podemos acudir a un abogado y a un economista para que valoren a la luz de nuestro testimonio y los documentos del contrato, si en la contratación de nuestra hipoteca se cumplió con las exigencias de información y también para cuantificar las cantidades cobradas por su aplicación.

Pasos para saber si hubo una correcta información

Jorge Manrique de Lara señala una serie de elementos de información señalados por la Audiencia Provincial de Málaga en sus recientes sentencias para saber si el cliente contaba con todos los datos para escoger una hipoteca IRPH. Este conocimiento de la situación por parte del cliente determinará si la cláusula IRPH incluida en el contrato es abusiva o no.

  1. Antelación.  Es necesario dejar claro si hubo o no entrega con antelación suficiente de la Oferta Vinculante.
  2. Evolución. Otro punto es conocer si se informó al prestatario sobre la evolución del IRPH en los dos años naturales anteriores a la celebración del contrato.
  3. Otros índices oficiales. El destinatario de la hipoteca debería además terner conocimiento de la evolución de otros índices oficiales que las entidades crediticias podían ofertar.
  4. Otras opciones. La entidad debe  informar sobre la posibilidad de referenciar el préstamo a otros índices.
  5. Comisiones. Es necesario conocer si se suministró información sobre las comisiones aplicables, las tarifas de comisiones, condiciones de valoración y gastos repercutibles a clientes según O.M de 12 de diciembre de 1989 y Circular del Banco de España 8/1990
  6. Simulación. La entidad debe realizar una simulación informativa del cuadro de amortización teórico del préstamo hipotecario.

Falta de transparencia

El letrado explia que la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga pone de relieve tres cuestiones de gran importancia: en primer lugar, que la nulidad de la estipulación relativa al tipo de interés IRPH por falta de transparencia se circunscribe a cada caso concreto. Que la carga de probar que se ha cumplido con la obligación de información establecida por la normativa nacional corresponde a la entidad financiera. Y finalmente, que no sólo hay que acreditar que se cumplió con dicha obligación, sino que dicha información se facilitó con una antelación suficiente que permitiera al consumidor comprender el alcance real del compromiso y coste del préstamo que iba a asumir.

Ayuda profesional

El abogado recomienda a los deudores es que no se precipiten, ni en demandar ni en aceptar la propuesta de la entidad. "Que estudien con abogados expertos y cuantifiquen con economistas su caso concreto. Valorando la viabilidad en función de cómo contrataron y cómo les informaron, así como que procedan a calcular el impacto en su hipoteca en los diferentes escenarios (sustitución por EURIBOR o eliminación completa de los índices de referencia). No se debe cerrar un acuerdo sin disponer de información propia y completa para tomar la decisión correcta. Por muy jugosas que puedan parecerles algunas propuestas, aceptarlas sin confrontarlas con asesoramiento profesional externo que permita verificar y cuantificarlas es con toda seguridad una mala decisión".

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