Análisis

Gumersindo Ruiz

El extraño caso del mercado de la vivienda

En realidad no es tan extraño que en un mercado que ha sufrido una convulsión como el de la vivienda sea tan difícil saber qué está pasando, pues no acaba de encontrarse a sí mismo tras un auge y caída vertiginosos.

Vemos cada día datos contradictorios sobre el precio de la vivienda y la supuesta recuperación del sector, que nos confunden; por eso es conveniente señalar tres ideas clave.

En primer lugar, las estadísticas toman referencias distintas, de vivienda nueva o usada; se comparan años completos, o un mes con el anterior o con el mismo del año anterior; se toman muestras muy amplias o información parcial de portales o empresas del sector; para toda España, o una zona concreta; precios absolutos, por metro cuadrado, o un índice.

Entre tanta confusión el Ministerio de Fomento nos da, para el primer trimestre de este año en relación al del año pasado, un incremento interanual de sólo un 2,7%, y nos dice que llevamos 12 trimestres seguidos de subidas, pero que siguen a 26 trimestres de bajadas, en los últimos diez años. El precio medio de la vivienda está en España en 1.566 euros por metro cuadrado (esa media sólo para vivienda nueva sería de 1.795 euros), pero recoge medias de municipios como San Sebastián de 3.347 euros por metro cuadrado, y de 593 euros en Puertollano.

En segundo lugar tenemos las operaciones societarias que se están dando en España por parte de fondos de inversión y sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis), y los bancos, que siguen las indicaciones de los supervisores para sacar de sus balances inmuebles adjudicados -por cierto, no sé por qué se insiste en llamar activo tóxico a una vivienda, o a un préstamo hipotecario, que es un activo valioso y codiciado-. Para muestra valga un botón; en una capital de Andalucía se acaban de comprar, por una Socimi, 14 viviendas con inquilinos, por 1.350.000 euros, con una rentabilidad anunciada del 5,10%, lo que da un precio medio de 96.400 euros por vivienda, y un alquiler medio de 410 euros mensuales. Esto indica que hay operaciones con precios medios bastante bajos, y buenas rentabilidades en el entorno actual de tipos. Las compraventas suben, pero son principalmente de vivienda usada, y además sólo el 44% se financian con crédito hipotecario; este crédito aumenta para la compraventa por particulares, pero cae para promociones, que se están financiando sin recurrir al crédito bancario.

La tercera idea que sacamos es que hay una auténtica obsesión con el precio de la vivienda, que se toma como referencia de la recuperación de la economía. Sin embargo, como nuestro compañero Francisco Ferraro ha puesto magistralmente de relieve en la tribuna del pasado domingo en este periódico, la construcción no es lo más relevante como inversión y capital productivo para explicar el crecimiento, la renta y el empleo en Andalucía. Es más, no es raro que haya un desconcierto en los precios cuando se dan ocasionalmente operaciones masivas, que distorsionan las compraventas entre particulares; este fenómeno no debería llevar a una burbuja, pero puede ser peligroso si se entra en la complacencia de volver a operaciones especulativas arriesgadas en un entorno excepcional de liquidez y tipos bajos.

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