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Análisis

Fernando Acedo Lluch

Abogado

La suspensión de los alquileres

El autor analiza cuál es la situación con la crisis del coronavirus

Piso en alquiler Piso en alquiler

Piso en alquiler

EN los últimos días se está produciendo una importante polémica sobre la obligación del pago de las rentas por los alquileres tanto de viviendas como de locales de negocio como consecuencia de las medidas extraordinarias acordadas por el Ejecutivo en el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo y los graves efectos provocados como consecuencia de la paralización de la actividad económica y el confinamiento de los ciudadanos.

Algunos países como Francia ya han aprobado la suspensión del pago de la renta para pequeñas empresas en dificultades y en España no sería descartable que el Gobierno adoptara algún tipo de moratoria en los alquileres, similar a lo acordado respecto al pago de las hipotecas, aunque por los antecedentes es muy probable que se limite únicamente a los inmuebles titularidad de los “grandes tenedores de viviendas” eufemismo con el que se viene justificando un diferente tratamiento normativo a estas empresas.

El conflicto de intereses que ha generado esta situación sin precedentes, no va resultar fácil de gestionar, toda vez que estamos ante un bucle que producirá un efecto dominó por el que la falta de recursos económicos de muchos inquilinos provocará igualmente un colapso en la economía de aquellos propietarios que dependan de estas rentas que a su vez podrían incumplir sus obligaciones de pago.

Desde la perspectiva del derecho, no es posible aún dar una respuesta univoca a esta controversia por lo que, a la espera de lo que pueda resolver la jurisprudencia en los próximos meses o incluso años, únicamente podemos ofrecer algunos argumentos jurídicos que nos permitan llegar a una conclusión razonable o de sentido común que siempre será una de las mejores herramientas para navegar en el mundo del derecho.

Algunos autores han invocado la aplicación analógica de la rebaja de rentas por pérdida de frutos por caso fortuito prevista en el artículo 1575 del código civil para los arrendamientos rústicos. Hay quien sostiene que nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor para justificar la suspensión temporal del pago de los arrendamientos. Otros vienen apelando a la cláusula rebus sic stantibus que es un principio general del derecho de carácter jurisprudencial que se viene alegando para poder reestablecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones entre las partes, cuando ha sobrevenido una alteración extraordinaria de las circunstancias en relación a las existentes al tiempo de la celebración del contrato. Aunque la aplicación de este principio viene siendo bastante restrictivo, las sentencias de Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014 admitieron en base a este principio, una rebaja de la renta de los alquileres.

Por otro lado los propietarios están argumentando que ellos no resultarían obligados a soportar los perjuicios de una situación generada por unas medidas adoptadas por el Gobierno en la que no han intervenido, trasladando la responsabilidad al Estado. Así mismo señalan que los arrendatarios seguirán detentando durante todo el periodo de confinamiento y paralización de la actividad comercial, la posesión de los inmuebles sin que los mismos hayan sido desalojados y entregada las llaves a la propiedad por lo que la decisión de dejar de pagar la renta acordada unilateralmente por algunos arrendatarios no tendría amparo en derecho. Ciertamente la solución más razonable y sensata sería que ambas partes compartieran el problema, y se llegara a un acuerdo entre el arrendador y arrendatario por el que se encuentre una solución extrajudicial bien mediante una rebaja proporcional de la renta, un prorrateo en los pagos o cualquier otra medida acordada de común acuerdo que evite la costosa tarea de dirimir la controversia ante los Tribunales.

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