Cristina González Rojo

Adquisición de viviendas y las nuevas hipotecas

En Andalucía, el 26% de la compra de viviendas se realiza con una hipoteca

LA reactivación reciente de los créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras españolas se produce en un contexto que se caracteriza por cuatro circunstancias: un reducido volumen de operaciones de compraventa; caída del número de esas operaciones que se hacen con hipoteca; ausencia de liquidez por parte de las entidades financieras; y un entorno de bajísimos tipos de interés.

Se había producido un retraimiento de la demanda de crédito ante la aparente reticencia de las entidades a prestar, que junto a una posible competencia de financiación no bancaria, hacía deseable volver a recuperar este negocio. En estas condiciones se abre una nueva competencia en cuanto a tipos, reduciéndose el diferencial que vemos en el gráfico, entre el tipo medio hipotecario y el Euríbor, que cada vez se iba ampliando, al intentar las entidades de crédito compensar los costes de capital asociados a los préstamos y el riesgo de morosidad, en una situación de incertidumbre.

Las nuevas hipotecas hay que entenderlas en el intento de mantener o ganar posiciones de mercado por parte de las entidades de crédito, en el nuevo escenario tras la reestructuración financiera. Por otra parte, se busca una aproximación prudente, primando la primera vivienda, limitando el préstamo al 80% del valor tasado, y seleccionando al acreditado por su capacidad de pago. Esto exige afinar en la tecnología de concesión de préstamos tanto en la valoración del riesgo, el precio, como en una adecuada valoración de los inmuebles. Además, se busca fortalecer la venta cruzada de productos, principalmente de pasivo y en el área de seguros, asociados a la hipoteca, que son una buena fuente recurrente de ingresos.

Por otra parte, el mercado de venta de crédito de calidad vuelve a estar activo, lo que facilita a las entidades sacar de sus balances las nuevas hipotecas si les resulta conveniente. O bien emitir cédulas hipotecarias sobre la cartera renovada de hipotecas, títulos que no han dejado de tener aceptación en estos años.

Los datos de la tabla que se ha elaborado son del Centro de Información del Notariado, y difieren de los que publica el Instituto Nacional de Estadística, con información de los registros de la propiedad. Por una parte, debido al desfase entre la compraventa y el registro; y por otra, porque no todas las transacciones se inscriben, lo que hace que estas últimas cifras sean inferiores a las notariales.

La evolución de las hipotecas en Andalucía es muy similar a la media de España. Hay una caída prácticamente igual en la compraventa de vivienda, alrededor de un 67% entre 2007 y la actualidad; y una caída superior al 84% para Andalucía, y casi del 83% para España, en la concesión de hipotecas. Sin embargo, hay que destacar que en Andalucía en 2007 se vendían ya proporcionalmente menos casas con financiación hipotecaria. Esta tendencia se acentúa y actualmente sólo el 26% de las viviendas que se venden en Andalucía tienen hipoteca, siendo el 32% la media española.

La práctica desaparición del mercado de hipotecas explica también la reacción actual de las entidades de crédito y sus campañas. Aun así, la morosidad hipotecaria de viviendas particulares es de 5,36%, frente a un 3,62% de hace un año, a pesar de los bajísimos tipos de interés, que facilita considerablemente el pago de la deuda.

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