Elstock de viviendas responde a una dinámica de viviendas iniciadas, terminadas y vendidas, que se añaden y restan al stock existente, según el mercado vaya absorbiendo menos o más viviendas de las que se terminan. La información básica la proporciona el Ministerio de Fomento y se refiere a esos saldos acumulados entre viviendas terminadas y vendidas.

La proyección del stock de viviendas es algo controvertido, pues ha de tener en cuenta variables como la población y su evolución anual. De forma simplificada, dividiendo el número de habitantes entre el parque de viviendas se podría estimar el número de personas que conforman como media la unidad familiar. Los hábitos sociales, por ejemplo personas que viven solas, cambios en el tamaño medio de la familia, la inmigración y movimientos en el espacio determinan demandas específicas que los promotores tratan de identificar. Actualmente, surge también la promoción por parte de entidades financieras, en colaboración con promotores que han puesto suelo como garantía de préstamos recibidos. Los decretos publicados por el Gobierno, obligando a efectuar mayores provisiones por solares y viviendas a medio construir que por viviendas terminadas, pueden hacer atractivo desde el punto de vista del balance la promoción; pero ésta es una cuestión poco clara dada la inseguridad que estos decretos están introduciendo, y está por ver los resultados finales en cuando a oferta y precios.

En los cuadros recogemos el número de viviendas libres iniciadas en Andalucía, que habría llegado a ser en algunos años de la década pasada la cuarta parte de todas las que se iniciaban en España. Dos hechos significativos se aprecian; uno, la brutal caída generalizada del número de viviendas iniciadas; otro, la pérdida añadida de peso de Andalucía, y además en este entorno de promoción tan débil. Por provincias, destaca la fortísima caída de la provincia de Málaga, que en algún momento acaparaba el 60% de toda la vivienda iniciada en Andalucía y el 15% de España.

En cuanto a las viviendas terminadas, la caída ha sido igualmente dramática pero progresiva, a medida que promotores y entidades financieras han ido terminando promociones en curso como forma de darles valor de mercado. Si vemos la década en perspectiva, las diferencias entre las provincias andaluzas son muy acentuadas, siendo Jaén la que presenta una cierta estabilidad.

La evolución del stock en Andalucía se calcula con metodología propia, que incorpora la evolución de la población a las variables viviendas terminadas y vendidas. Pero es sólo una estimación que no tiene en cuenta los movimientos tan acentuados que se dan en el entorno del sector inmobiliario, tanto en precios, en disponibilidad de créditos, como en la nueva actitud mencionada de las entidades financieras hacia la promoción.

Teniendo en cuenta que el Ministerio de Fomento calcula en 112.247 las viviendas sin vender en 2010 para Andalucía, habría 107.553 en nuestra estimación de 2011, para el que no hay aún cifras oficiales. Este ajuste indicaría que hay un punto de inflexión en la tendencia, pero no es suficiente para hacer afirmaciones sobre una posible recuperación. Todas estas cifras resultan muy significativas para ver la evolución del sector inmobiliario, y de la economía, y no es de extrañar que cuando se introducen en los cálculos para las previsiones españolas y andaluzas, no nos ofrezcan unas perspectivas muy alentadoras.