Tribuna Económica

gumersindo / Ruiz

El BCE y la financiación de la vivienda

DE las medidas tomadas la semana pasada por el Banco Central Europeo (BCE) para facilitar la financiación a través del sistema crediticio llama la atención que se excluya al sector público y a la vivienda. Lo primero tiene sentido por la lógica oposición de algunos países a que el banco central interfiera en los presupuestos públicos, financiando la deuda; aunque, en la práctica, lo ha hecho indirectamente en los dos últimos años proporcionando dinero al sistema financiero con el que se ha comprado deuda. De no ser por eso, la deuda pública española a diez años, por ejemplo, estaría ahora seguramente alrededor del nivel del 6%, en vez de por debajo de la cota del 3%.

Sin embargo, la no financiación a la vivienda es algo peculiar, pues el sector argumenta que con más facilidades se daría salida al menos a una parte del stock existente, lo cual parece razonable. Las compraventas de vivienda siguen en mínimos y los precios se estabilizan en algunas zonas, con lo que hay cierta demanda interna y externa que busca algo de rentabilidad comprando viviendas para alquiler. Generalmente, estas compras se hacen con liquidez, pues sólo el 32% de las compras de vivienda llevan hoy hipoteca, pero quizás el mercado se movería más con algo de financiación. Las hipotecas para comprar casas son sólo el 42% de las que se constituyen, y el 58% se hacen por otros motivos como puede ser afianzar crédito empresarial; además, en España el crédito hipotecario cae en un año un 4%, dentro de la caída total del 10% del crédito.

Por otra parte, la política de tipos muy bajos del BCE se traslada a las hipotecas, y gracias a esto la mayor parte de ellas se pueden seguir pagando. El tipo medio de los préstamos hipotecarios para vivienda es ahora del 3,2% que, combinado con las caídas del precio de los pisos, hacen más razonables las nuevas hipotecas; aunque la otra cara de la moneda son las malas perspectivas de empleo y los bajos salarios.

Hay tres cuestiones relacionadas con la negativa del BCE a financiar el mercado de vivienda. La primera es el temor a que se formen burbujas inmobiliarias en Europa, y aquí se ve la asimetría entre las necesidades y problemas de países como España, con un mercado de pisos deprimido, frente a otros donde hay que tener cuidado con los precios.

La segunda cuestión es la puerta que deja abierta el BCE a comprar títulos de deuda emitidos por fondos que compran crédito, sin distinguir sectores; el banco está a la espera de que este mercado de títulos sobre préstamos, que pueden ser créditos al sector inmobiliario, y generalmente para alquiler, tome cuerpo y funcione.

Esto nos lleva a plantear que es absolutamente necesario para la financiación inmobiliaria utilizar las figuras que existen en España, como las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, los fondos de activos bancarios y los independientes que pueden crearse. De esta forma se conseguirá un complemento de deuda y, sobre todo, capital, a la financiación bancaria tradicional, de la que ha dependido excesivamente en todos estos años la financiación de la vivienda.

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