La tribuna

Francisco Javier Gestoso

Comprar el suelo sobrante

EN las últimas semanas organismos internacionales de prestigio coinciden en que la disminución de la actividad económica en el mundo occidental se está estabilizando. Los gobiernos, también, aunque su opinión podría considerarse interesada. Indicadores como el de la OCDE, que se elabora en base a expectativas, han cambiado de signo. En definitiva, parece que la crisis está tocando fondo, aunque las economías están aún lejos de la fase de crecimiento.

En el contexto europeo, España tiene un sector inmobiliario con mucho peso en la economía y una situación que condiciona tanto la coyuntura como las posibilidades de salida de la crisis. Se suele analizar este sector desde la óptica de las viviendas pendientes de venta, terminadas o en construcción. Aunque no hay ningún registro o forma de medirlo, se habla de una horquilla entre seiscientas y setecientas mil viviendas vacías, que, a final de año, podrían alcanzar las ochocientas mil. Con todo, parece que el mercado se autorregulará en dos o tres años; ayudará el hecho de que se modifique la legislación fiscal, al poner un plazo para que la compra desgrave.

Pero hay un aspecto del sector inmobiliario sobre el que apenas se habla: el suelo. El ciclo especulativo ha propiciado que las inmobiliarias acapararan suelo. Un estudio sobre siete inmobiliarias cotizadas estima su cartera de suelo cerca de las 250.000 viviendas, con una inversión que supera los 16.000 millones de euros, mientras que la inversión en viviendas construidas o en fase de construcción supone 3.700 millones de euros, es decir, sólo el 23% de la inversión en suelo. Durante el periodo de bonanza ha sido muy fácil financiar estas compras, en muchos casos hasta el cien por cien. El problema surge cuando desaparece el mercado de suelo; nadie compra, no hay precios de referencia. También el cambio introducido en la Ley del Suelo ha venido a complicar la valoración; antes las compañías de tasación valoraban "las expectativas" del suelo, mientras ahora deben valorar la realidad de su calificación urbanística. Ambos factores juntos han ocasionado que las tasaciones hayan bajado de manera sustancial obligando a las empresas a ajustar sus valoraciones. Las siete sociedades de referencia han contabilizado depreciaciones de 3.700 millones de euros en el año 2008.

En los próximos años el valor de esos suelos seguirá ajustándose, hasta que el mercado encuentre un nuevo punto de equilibrio entre demanda y oferta. Mientras tanto, las inmobiliarias deben pagar los intereses de los préstamos que asumieron para comprar los suelos y que, salvo excepciones, supone el 80% del valor de compra. Las refinanciaciones que se han negociado con las entidades financieras suponen alargar el vencimiento de las operaciones, pero es difícil generar recursos para hacer frente a la deuda. Sólo los grupos que tienen otras actividades pueden lograrlo.

El grupo de estudio presenta unas pérdidas en 2008 de 8.600 millones de euros, y una disminución del patrimonio neto del 66% respecto al 31 de diciembre de 2007. Alguna inmobiliaria está ya en patrimonio negativo y otras pueden estarlo a corto plazo. Las entidades financieras también están afectadas. En muchos casos las operaciones se hicieron con garantías personales, aunque luego se hayan renegociado. Lo cierto es que la garantía hipotecaria no cubre la totalidad de la deuda, con el agravante de que el valor de tasación sigue bajando. Suponiendo que las pérdidas correspondientes a las viviendas construidas puedan ser absorbidas por el sistema, la duda es qué inmobiliarias, cajas y bancos puedan absorber también las pérdidas derivadas del mercado del suelo.

¿Existe alguna alternativa? Se me ocurre una: una entidad que compre todo el suelo sobrante a precios de oportunidad. Supone acortar el tiempo del ajuste. Las inmobiliarias y las entidades financieras se dejarán por el camino pérdidas importantes, pero mucho menores de las que tendrán con el desarrollo alternativo. Las entidades financieras saldrán de la incertidumbre y dispondrán de recursos para financiar nuevas actividades, factor decisivo en la futura fase de crecimiento. Los empresarios inmobiliarios podrán reiniciar nuevas actividades que creen empleo. Esa entidad debe ser pública, necesariamente, con financiación suficiente. Y debe poder recuperar el valor invertido, devolviendo al mercado el suelo comprado cuando la demanda se active, que no debería ser más allá de ocho años. El contribuyente no debe financiar estas operaciones. Una parte de ese suelo podría derivarse a viviendas VPO. La incógnita es el montante de esa operación que indicaría su viabilidad, pero de ser factible acortaría el periodo de ajuste de la economía española.

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