LA característica principal de un mercado es que haya suficientes oferentes y demandantes para que las operaciones se ajusten y se forme un precio. Cuando no es así, el precio adecuado sólo puede obtenerse de forma indirecta, estimando hasta dónde puede llegar la reducción de los precios de oferta, y cuál es la respuesta de la demanda y su elasticidad ante bajadas de precios. Para ello se recurre a variables demográficas para ver las necesidades reales de viviendas y de qué tipos; o la relación entre el precio de la vivienda y los alquileres, para comprobar si hay una desviación significativa entre ambos, que refleje que los precios de la vivienda son excesivos. Y también, se compara la evolución de la renta por habitante -como indicador no sólo de la capacidad de compra sino también del crecimiento de la economía- con la evolución del precio de la vivienda, que a largo plazo debería tender a ajustarse a esta variable. Pero estas son sólo aproximaciones en ausencia de lo que resulta fundamental: un número suficiente de transacciones que permita la formación de los precios y el valor de mercado de las viviendas.

En el cuadro vemos que desde 2006 a 2011, en España, el número de transacciones de todo tipo de vivienda ha caído en un 63,6%, y algo menos en Andalucía, con un 60,1%. Dentro de Andalucía la caída más fuerte se da en Almería, donde el mercado se contrae en un 72,7%, y la menor en Granada, 53,6%, con cifras aproximadas en Málaga, Sevilla y Huelva, y algo mayores en Jaén, Córdoba y Cádiz. Esta aproximación, aunque muy general, pone de manifiesto que hay mercados donde, pese a todo, hay cierto movimiento, porque existe demanda de determinados tipos de vivienda, mientras que en otros la demanda de años atrás era más especulativa. Esto se comprueba mejor cuando se desciende al análisis de mercados locales y se analiza el perfil de los compradores.

Otra cuestión interesante es ver el momento en que se produce el máximo de transacciones, cuando se inicia la caída y la brusquedad de la misma. En Andalucía el máximo se produce en 2007, y siguiendo el orden alfabético de las provincias, Almería tiene su máximo en 2006, con una caída muy fuerte entre 2007 y 2009. En Cádiz esto no se produce hasta 2008, al igual que en Córdoba. Granada tiene el máximo de operaciones de compraventas en 2007, y luego la caída es constante aunque menos pronunciada. Algo similar ocurre en Huelva y Jaén tiene su máximo en 2007, pero los volúmenes de operaciones son significativamente menores. Málaga es la provincia con mayor número de transacciones, casi la cuarta parte de toda Andalucía, lo que se mantiene durante todo el período, pues aún hoy sigue siendo la provincia donde más activo está el mercado de la vivienda. Sevilla sigue el mismo comportamiento que Málaga, aunque con cifras algo inferiores.

Si comparamos las transacciones por habitante, llama la atención el elevado número de operaciones en Almería en relación con su población, lo que indica que se producían compras por parte de inversores foráneos; las demás provincias siguen pautas diferentes, pero puede decirse que cuanto menos vinculadas estaban las compraventas a la población local, menos estable resulta posteriormente el mercado. Todo ello dentro, claro está, de la gravedad general de la situación.

En suma, la variable transacció" resulta fundamental para el funcionamiento del mercado de la vivienda, de aquí los esfuerzos necesarios para que se pongan en el mercado viviendas a precios que se correspondan con la demanda, y que haya financiación que permita que las operaciones se lleven a cabo.