Recientemente Euroval ha publicado su noveno informe de coyuntura en el que se realiza un seguimiento de la evolución del sector inmobiliario residencial. De las cuestiones que en él se plantean podemos destacar dos temas: los precios mínimos y máximos más frecuentes en capitales de provincia y la evolución de la actividad inmobiliaria.

El estudio de los precios mínimos y máximos, por metro cuadrado, y para las capitales de provincia andaluzas, se determina mediante una muestra de ofertas de venta y tasaciones de viviendas en edificio, en el que se descarta el 2,5% de los valores más altos y más bajos. Por una parte se observa que hay diferencias apreciables entre capitales. Así, según la muestra, las viviendas más baratas de las capitales andaluzas se pueden encontrar en Huelva y Granada, con 557 y 603 euros el metro cuadrado respectivamente, mientras que las más caras se localizan en Sevilla y Cádiz, en las que los precios máximos se encuentran en el entorno de los 3.500 euros el metro cuadrado.

Vemos también cómo la diferencia entre las viviendas más caras y las más baratas de la muestra, entre 2010 y ahora se reduce. Bajan ambas, pero más el tramo más caro. En Cádiz esta diferencia prácticamente se mantiene, pero en Sevilla es muy apreciable, así como en una capital con precios más bajos, como es Jaén.

El Índice de Actividad Inmobiliaria, que elabora el Instituto de Análisis Inmobiliario, tiene como base 100 en el año 2004, y suma los flujos económicos derivados de las hipotecas constituidas, ingresos y gastos de la construcción, y transacciones efectuadas; aunque deja fuera una parte de la actividad inmobiliaria relacionada con el suelo y los alquileres, es una aproximación a lo que ocurre en el sector de la vivienda. Las caídas tan fuertes en el índice se relacionan claramente con la de las hipotecas, y la falta de promoción, de obra nueva, en estos años.

En la tabla figura la serie completa para ver cómo ha evolucionado el fenómeno inmobiliario. El momento en que empieza a caer el sector en Andalucía no coincide con España, ni con las provincias de la Comunidad. En Andalucía la actividad inmobiliaria se frena ya en 2005, y en Málaga antes, pues la serie se encuentra por debajo de 100 ya en ese año; en España continúa hasta 2008. Dentro de Andalucía la caída de Málaga es fuerte ya desde 2005, mientras que el resto de provincias hace máximos en 2006 y 2007. En 2008 ya caen todas, pero con intensidad diferente, y en 2009 ya están todas las provincias en una actividad por debajo del nivel de 2004.

En conjunto, la caída es tremenda y continúa actualmente, Andalucía pasa en estos nueve años de 100 a 8, y España a 13. Hay diferencias entre provincias; Córdoba, Granda y Jaén se mueven entre 20 y 17, y la actividad en Málaga cae de 100 a 4 en diez años. Dos ideas pueden sacarse de aquí; una, que no es extraño que no se viera la intensidad de la crisis, al estar unas provincias cayendo mientras otras seguían subiendo; y la otra, como hemos puesto de manifiesto en otras ocasiones, que hay un efecto contagio en las burbujas inmobiliarias, de manera que cuando las inversiones más atractivas empiezan a caer, están empezando a desarrollarse en otras zonas.