DelInforme de coyuntura elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario y Euroval extraemos algunos datos significativos que se refieren a Andalucía. El estudio analiza los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado por capitales de provincia; las diferencias mayores se dan en Sevilla con más de 3.400 euros de diferencia entre el metro cuadrado más caro y el más barato, seguida de Cádiz y Almería (2.800), Málaga y Granada (2.600), Huelva (1.800) y Jaén (1.700). Las diferencias se deben a los mayores precios de las viviendas de gama alta, y en su evolución, en general, se observa que los precios más bajos han tocado fondo y aún queda margen para bajar en las viviendas de precios más altos.

En cuanto al número de transacciones, en el primer semestre del año Andalucía es la comunidad autónoma con mayor volumen de operaciones de compraventa, el 20% del total de España. La caída media, comparando este periodo del año 2011 con el anterior, es del 29%. Sobre todo afecta a la vivienda nueva, cuyas ventas se reducen a la mitad. Sin embargo, las transacciones de vivienda libre de segunda mano no bajan tanto (de 24.000 a 20.000), superando ampliamente en número a las de vivienda nueva.

Pueden analizarse, por capitales de provincia, el precio total a pagar por una vivienda, de forma similar a como se hace por metro cuadrado. Concretamente, se ve el porcentaje donde se agrupan los precios más frecuentes a los que hoy se venden y compran viviendas, que en el caso de Cádiz y Almería es entre 160.00 y 215.000 euros; Granada y Córdoba algo más bajo, 136.000 y 200.000; Málaga, 135.000 y 178.00; Sevilla 123.000 y 170.000, y Huelva 104.000 y 136.000. Por otra parte, los precios continúan bajando sin que haya un ajuste en la oferta y demanda; sólo en Cádiz y Málaga parecen haberse estabilizado.

Muy significativa es la estadística de viviendas iniciadas y terminadas. Dentro del limitadísimo número de viviendas iniciadas en España este año, Málaga, Jaén y Sevilla están entre las provincias donde se siguen empezando más viviendas; en Málaga unas 200 mensuales, y unas 150 en Jaén y Sevilla. Las viviendas terminadas se van reduciendo en correspondencia con la caída de nuevas viviendas que se inician. En Málaga, la provincia andaluza con mayor número de viviendas terminadas, éstas pasan de unas 2.500 en los últimos trimestres a apenas 1.300 hoy.

Resulta llamativo el llamado Índice de Actividad Económica Inmobiliaria, que suma los flujos económicos anuales derivados de la actividad inmobiliaria (hipotecas, construcción, transacciones, exceptuando costes del suelo y alquileres), por provincias. Partiendo de 100 en 2004, este índice es hoy de 28 para el conjunto de España y 19 Andalucía, lo que pone de relieve la gravedad de la caída de la actividad económica directamente relacionada con el sector. Málaga es la provincia que más ha sufrido esta caída que se inicia ya en 2005 y pasa de 100 en 2004 a 8 actualmente; y Jaén la que menos, pues está en 50. Llama la atención cómo la actividad inmobiliaria no empieza a perder fuerza a la vez, sino que hay zonas de Andalucía (como Málaga) donde empieza a caer ya en los momentos más altos del sector inmobiliario, en los años 2004 a 2007, pues con anterioridad habían experimentado un fuerte crecimiento continuado. El atractivo de los beneficios que supuestamente se obtenían con la promoción se fue extendiendo por el territorio a medida que los suelos más atractivos se iban agotando; esto hace que todas las provincias andaluzas a excepción de Málaga tengan fuertes crecimientos del Índice de Actividad Económica Inmobiliaria tal como se define, al menos hasta 2006 y 2007; en 2008 se ralentiza y en 2007 ya todas las provincias están por debajo de 2004.

Esta información sobre el mercado inmobiliario de Andalucía pone de manifiesto, entre otras cosas, la disparidad de situaciones que se producen dentro de nuestro territorio respecto a precios por metro cuadrado, precios más frecuentes a los que se venden y compran viviendas, viviendas iniciadas y terminadas, así como el impacto de la actividad inmobiliaria sobre la economía.