Aránzazu González Rodríguez / /

Tendencias del alquiler de viviendas en Andalucía

El mercado ofrece una alternativa de inversión estable con rentabilidades que están incluso a parecida altura que la deuda pública

LA evolución reciente de los datos sobre alquiler de vivienda en Andalucía es relevante como referencia para seguir la recuperación de la construcción. También el alquiler es un indicador de consumo, y como tal tiene relación con la evolución general de la economía y los precios. La información del portal El Idealista es muy interesante para seguir la marcha del mercado de alquiler de vivienda. Los datos que proporciona pueden tratarse estadísticamente, y con algunas modificaciones, como excluir los precios de viviendas unifamiliares que distorsionan los resultados, para tener una idea de qué perspectivas ofrece el alquiler de viviendas.

En la tabla vemos, para España, una ligera caída del alquiler entre 2012 y el primer trimestre de este año 2014, que se frena y sube ligeramente en el segundo trimestre, pasando de 69 euros por metro cuadrado a 69,7. Igual ocurre en Andalucía donde pasa también de 69 a 70,2 euros por metro cuadrado. Esta subida es general para todas las provincias andaluzas, y de hecho en Sevilla ya se había dado en el primer trimestre de este año. Estos datos estimados de unos 700 euros mensuales de alquiler medio por un piso de 100 metros cuadrados parecen razonables.

Si comparamos el segundo trimestre de 2012 con el de 2014, vemos que se han producido caídas de alrededor del 12% en España y del 10,6% en Andalucía. Por provincias, Málaga y Huelva caen en el entorno del 5%; para Jaén hay pocos datos, pero si comparamos el último trimestre del año 2012 con el segundo de 2014 también la caída está en un 6% más o menos. Algo más descienden Cádiz y Granada, un 8%, y un 10% las provincias de Sevilla, Almería y Córdoba. Los alquileres medios más caros están en Cádiz y Sevilla, con 86 euros por metro cuadrado, seguidos de Málaga, 77 euros, Granada y Córdoba, casi 70, y Jaén, Almería y Huelva, entre 58 y 60 euros por metro cuadrado.

El Instituto Nacional de Estadística calcula también un índice de alquileres de vivienda, que es bastante estable en relación a las variaciones en el precio de la vivienda. Según este índice, desde el inicio de la crisis, en 2007, el precio de la vivienda en España cae un 36%, mientras que el de los alquileres medios aumentan un 10%, de los cuales un 7,5% se da en 2008 y 2009, moderándose algo en 2013.

En la siguiente tabla recogemos, para España, un cálculo del Banco de España, de rentabilidad anual de la vivienda, que se hace sumando o restando la evolución del precio de la vivienda y la rentabilidad media de los alquileres. Esta última se calcula como porcentaje de la renta por alquiler respecto al valor de la vivienda. Como ha pesado más el efecto de la caída del precio de la vivienda, la rentabilidad ha sido negativa (entre un 2% y un 5%), pero desde el tercer trimestre de 2013, al frenarse esta caída de precios y mantenerse los alquileres, se obtiene una rentabilidad positiva para la vivienda (alrededor de 1% en la actualidad).

Los alquileres hay que contemplarlos en un entorno de tipos de interés que supone aceptar rentabilidades alternativas muy bajas en la renta fija, o asumir riesgos. En los años 2010 y 2011 la deuda pública española a diez años se movía en un entorno del 5 al 6%, toca el 7,7% en 2012, el máximo con el euro, cae al 5 %2013, y en la actualidad está en 2,4%. Esto da una cierta ventaja a los alquileres, pues tienen menos volatilidad -son más estables- y ofrecen un rendimiento que ahora puede competir con la deuda. Sin embargo, la vivienda en alquiler sigue siendo escasa. En Andalucía el 78% de las viviendas son en propiedad, el 13% son para el en alquiler y el 9% son objeto de algún tipo de cesión. El porcentaje es inferior a la media de España, donde la vivienda en alquiler es el 15,5% del total. De todas formas, el alquiler en Andalucía era el 11% en 2008 y ahora es el 13%, por lo que se aprecia una cierta tendencia hacia el avance de este mercado.

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