Cristina González Rojo

La financiación hipotecaria en la crisis de la vivienda

Más de la mitad de las compras de vivienda se realizan sin hipoteca

Las hipotecas están en el centro del debate sobre la financiación en España. Por una parte, se discuten algunas cláusulas de los contratos, que supuestamente podrían perjudicar a los deudores que pagan regularmente su hipoteca, por ejemplo, las llamadas cláusulas de suelo establecen un interés mínimo para préstamos de interés variable; y también otras cláusulas que pueden afectar a los morosos, que buscan alguna forma de protección en una situación de deterioro económico y paro muy elevado.

Un tercer ángulo es la disminución de las hipotecas concedidas, que responde a una falta de demanda de crédito ante la caída de las transacciones inmobiliarias, a una restricción de la oferta por parte de las entidades financieras, y en alguna medida a la incertidumbre que se crea en torno a la propia figura de la hipoteca.

En las dos tablas se refleja la evolución del número de préstamos con garantía hipotecaria desde el inicio de la crisis, tanto para España como para Andalucía. Es destacable que los préstamos para adquisición de viviendas son sólo una parte, alrededor de la mitad, de las hipotecas, pero hay otras finalidades importantes, que se recogen en el cuadro.

La caída del crédito hipotecario total entre 2007 y 2012 supera el 70% en España y Andalucía; si proyectamos al año completo los datos que tenemos de 2013, la reducción del crédito estaría en ambos casos por encima del 80%; las caídas en la financiación de la vivienda son algo superiores, pero en general son similares a las del total de hipotecas formalizadas. Si, además, consideramos que hay un sesgo de las entidades financieras para financiar las viviendas que venden, estamos ante una situación de fortísima restricción crediticia.

Una segunda idea es que una buena parte de la compra de viviendas se ha financiado sin hipoteca; en 2007, en España había 853.568 operaciones de compraventa, de las cuales tenían hipoteca sólo 500.282; esto es, alrededor del 40% de las compras no tenían hipotecas. En Andalucía ocurre igual, en ese año hay 177.464 operaciones de compraventa y sólo 91.280 hipotecas.

La evolución posterior muestra que las 370.329 operaciones que se hacen en 2012 en España y 73.228 en Andalucía, se corresponden con 126.346 y 20.747 hipotecas, respectivamente, lo que supone que en el conjunto de España este fenómeno se ha acentuado, y sólo el 34% de las viviendas compradas tienen hipoteca, y en Andalucía no llega al 30%. Si tomamos datos más recientes, de este año, continua esta misma tendencia.

Hay algunas modalidades de préstamos hipotecarios que prácticamente han desaparecido, como son para promoción empresarial y construcción de vivienda. Sin embargo, se han mantenido e incluso han crecido en Andalucía con respecto al ejercicio de 2007 la constitución de hipotecas como garantía adicional para la refinanciación de las deudas.

Las hipotecas para la adquisición de inmuebles distintos a las viviendas siempre han sido reducidas, aunque experimentan la misma caída que las demás formas de hipoteca. Llama la atención el apartado Otros o no consta, que es bastante importante, más de la mitad que las hipotecas para adquirir vivienda, lo que añade todavía más confusión a la comprensión de las finalidades para las que se constituye hipotecas en España.

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