UNO de los temas de más interés para el sector inmobiliario es la venta de viviendas a extranjeros. Aunque no puede considerarse una salida a los problemas del sector, ya que no tiene magnitud suficiente para compensar la caída en la demanda interna, sí es un alivio para determinadas promociones que resultan atractivas para estos compradores.

En el gráfico vemos la evolución del número de extranjeros residentes en Andalucía, que pasan de 212.000 en 2002 a 747.000 diez años después; este incremento tan fuerte (se multiplican por 3,5) supera al que se da en España, donde se pasa de algo menos de 2.000.000 en 2002 a algo más de 5.700.000 en ese período, permaneciendo estable entre 2010 y 2012 (se multiplica por 2,8).

La tabla nos muestra la evolución del número de transacciones inmobiliarias desde 2006 según residencia, y se puede observar lo siguiente. Primero, la caída en el número de transacciones en este período es prácticamente igual, un 62% para los españoles que para los residentes, y este proceso continúa en 2013. Segundo, la caída en las compras de no residentes es mayor, un 79%, aunque las cifras totales son muy reducidas. Y tercero, hay un grupo en el que no consta la residencia, que mantiene cierta estabilidad y que alcanza cifras similares a los no residentes. De esta manera, la cuestión de la residencia, que resultaba secundaria ante la fortísima demanda interna, ahora, por la gravedad de la situación en que se encuentra el sector, se ve con interés. La recuperación reciente, con un aumento anual del 24% en el número de viviendas compradas por extranjeros, justifica la percepción anterior.

En cuanto a Andalucía, la situación es algo diferente, pues si bien la caída de la demanda interior no es distinta al total de España, 58,3% frente a 61,7%, en el caso de los residentes extranjeros la reducción es mucho menor, 62,2% en España y 42,3% en Andalucía, lo que justifica que haya expectativas en nuestra comunidad sobre la evolución de las compras por extranjeros. En 2012 casi un tercio de las compras de viviendas por no residentes se hicieron en Andalucía.

La cuestión se complica por la fuerte caída de las compras por extranjeros no residentes, con una recuperación en 2012, lo que lleva a plantear que si se diera permiso de residencia a extranjeros que viven lejos (Rusia, China, por ejemplo), y que desean pasar temporadas relativamente largas en Andalucía, podría ser una medida que les animara a la compra.

En la normativa que prepara el gobierno al respecto se contempla la inversión en España como una razón para conceder permiso de residencia: dos millones en deuda pública, por ejemplo, o quinientos mil euros en vivienda. Sin embargo, en el caso de la vivienda y por la caída de los precios, el mercado para esta cantidad es reducido. Se plantea que aunque se conceda un único permiso de residencia, este no tenga que ser por la compra de una única vivienda, sino de varias que en conjunto igualen o superen esa cantidad de quinientos mil euros. En este caso estamos hablando de inversores que tuvieran interés en residir en España y gestionar sus inversiones inmobiliarias. Es una cuestión que no se está planteando en estos términos, pero en la que se podría profundizar.

Después de Alicante, Málaga es la provincia española que concentra el mayor número de compras de extranjeros; entre las dos provincias suponen el 42% de todas las compras (entre abril de 2012 y marzo de 2013) por extranjeros en España. En Málaga, en ese período, el 31,4% de las ventas de viviendas se hicieron a extranjeros; en Almería el 15,8%, Granada el 6,5% y Cádiz, 5,9%; en las demás provincias las ventas son poco significativas. Y en cuanto a la nacionalidad de los compradores, el 16% son de Reino Unido; el 9,5% de Francia, igual que Rusia; Alemania y Bélgica el 7%, y Noruega el 6%. La importancia creciente de países como Rusia, al que habría que añadir China como comprador incipiente, hace que lo que venimos exponiendo sobre la residencia tenga una importancia considerable. También, el hecho de que las compras por extranjeros se concentren en unas pocas provincias podrían hacer que el esfuerzo a nivel nacional para fortalecer este mercado se dirija prioritariamente a Andalucía.