La tribuna económica

Gumersindo / Ruiz

El valor de la vivienda

EN la reunión, hace unas semanas, en Basilea, del Iosco, institución que agrupa a las comisiones del mercado de valores de todo el mundo, hubo ocasión de comprobar que la opinión más general era valorar los activos financieros, bonos, acciones y cualquier tipo de título a precios de mercado, a efectos de información pública contable, y dejar a los reguladores y supervisores la discreción para obligar a las entidades a fortalecer su capital, y realizar dotaciones y provisiones. El inconveniente principal de valorar a precios de mercado es que en épocas de auge los balances permiten un mayor endeudamiento, inversiones y alegrías; y en épocas de crisis como la actual, todo lo contrario, contribuyendo a hundir más la economía. Entre el exceso de euforia o de pesimismo, algunos han querido buscar valoraciones que se adaptaran más a lo que son tendencias a largo plazo. Aunque esta idea no prospera a efectos contables, sí se considera a efectos de conocimiento del valor y como guía para supervisores e inversores.

¿Y la vivienda? En los balances de las entidades financieras españolas el activo inmobiliario pesa, y la forma en que se valore resulta fundamental para las cuentas del sector. Hoy nos encontramos ante un mercado sin operaciones suficientes y, sobre todo, sin el requisito de contar con múltiples demandantes que caracteriza a un mercado, para poder valorar con certeza un inmueble. La situación, que sufre sobre todo el suelo, no es por un acontecimiento excepcional, como pudieron ser en su día los atentados del 11 de septiembre de 2001 o la crisis financiera del año pasado, ni por una debilidad transitoria de la economía, sino que además hay que añadir desajustes importantes entre la oferta y la demanda en el propio mercado inmobiliario.

El Banco de España ha aumentado la presión a las entidades financieras para que efectúen dotaciones cuando adquieran inmuebles por cancelación de préstamos. El problema principal no es la vivienda hipotecada de un particular, pues la vivienda es una elección en la que intervienen más elementos que el precio y no se entrega porque sí para cancelar un préstamo, aunque haya bajado de valor. Las viviendas a medio construir y el suelo son la preocupación actual, y tres cuestiones han de tener en cuenta las entidades financieras: una, el tratamiento de la vivienda terminada, pues inicialmente se permite valorarla por el 70%; el calendario de dotaciones a medida que transcurre el tiempo sin venderla; y la posible actualización del valor de tasación.

Ante este panorama surgen dos reflexiones. Una: es fácil comprender las dificultades de valoración y, por tanto, la incertidumbre en torno a los balances bancarios; no es que se oculte información o se valore indebidamente, como de vez en cuando se airea, sino que se trata de algo que no se sabe bien lo que vale, aunque es cierto que se deteriora poco a poco. Otra: la necesidad, como venimos reclamando desde hace más de dos años, de facilitar una salida, en la que por supuesto los que tienen el capital en promotoras y entidades financieras han de soportar pérdidas, para que funcione el mercado inmobiliario; pero algo hay que hacer, porque la situación es cada día más compleja, difícil y peligrosa.

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