La superficie del parque de oficinas de Sevilla disminuyó durante 2022 en 42.940 metros cuadrados, cerrando con una superficie total de 1.263.031 metros cuadrados. Se trata, por tanto, de una disminución del 3,3%. Las zonas con mayor ocupación, las consideradas como prime, son la Isla de La Cartuja y Nervión que están ocupadas al 90%. Una cifra que disminuye al 80% para el resto de zonas de la capital hispalense. Estas son las principales conclusiones que se extraen del balance realizado por Inerzia Asesores que analiza el comportamiento del sector inmobiliario terciario de Sevilla.

La carencia de stock de suelo disponible y la falta de nuevos proyectos de oficinas durante 2022 están provocando que en muchas zonas, como el Centro Histórico de la ciudad, los inmuebles se estén reconvirtiendo para otros usos terciarios. Los inmuebles que antes albergaban oficinas se estén reutilizando para otros fines. El hotelero y el de los apartamentos turísticos, principalmente en el Casco Antiguo; pero también para residencias de ancianos en Sevilla Este; o proyectos residenciales en Los Remedios.

"Esto está ocurriendo en Plaza Nueva, en la avenida de la Constitución, o en la plaza de San Francisco, enclaves en los que se están construyendo hoteles de cuatro y cinco estrellas donde antes había oficinas", manifiesta Íñigo Galán, CEO de Inerzia. Además, otro motivo que explica la disminución es la salida definitiva de los edificios de oficinas del parque de Palmas Altas, que han sido adquiridos por la Junta de Andalucía para la implantación de la Ciudad de La Justicia. Es cierto que el informe no incluye en la superficie total del parque aquellos inmuebles con superficie menor a los 1.000 metros cuadrados, ni los edificios ocupados en su totalidad por cualquier administración pública, independientemente de su superficie.

Ocupación de oficinas por zonas.

Actualmente hay 238 edificios de oficinas en Sevilla: 78 están completamente llenos y 19, que equivalen a unos 77.000 metros cuadrados, están vacíos al 100%. "Se entiende que muchos de estos inmuebles estén completamente libres, porque algunos son antiguos pabellones de la Expo como el de Hungría, que tienen difícil ocupación por necesitan una rehabilitación importante", recalca el CEO de la entidad. 

De hecho, respecto al ejercicio de 2016, año que marcó la máxima superficie del parque de oficinas de Sevilla, la disminución total ha sido de 91.427 metros cuadrados. 

En cuanto a los metros cuadrados totales de oficinas por zonas, destaca en primer lugar La Cartuja con un total de 257.373 (+25% respecto a 2021); le sigue Nervión con 195.111 metros cuadrados, sin haber percibido aumento o disminución respecto al ejercicio anterior; y, en tercer lugar, el Aljarafe con 179.525 metros cuadrados pero, como en el caso de Nervión, sin haber experimentado modificaciones. Por contra, Dos Hermanas con 42.481 metros cuadrados; Centro con 78.097 metros cuadrados; y Remedios con 79.223 metros cuadrados, son las zonas con menos metros cuadrados totales de oficinas. 

Por otro lado, también están cambiando las características de la demanda de oficinas. Los expertos sugieren que actualmente las exigencias son mayores y se reclaman edificios más sostenibles, cómodos, con mayor ventilación, buenas conexiones y con una superficie superior a los 1.000 metros cuadrados. "En Nervión o en el Casco Antiguo se siguen implantando pequeñas compañías que necesitan un espacio de unos 150 metros cuadrados. El problema es que no hay espacio cuando llega un cliente que reclama una superficie mayor, de 2.500 metros cuadrados, en estas zonas", indica Rafael Candau, director gerente de la Empresa Pública de Gestión de Activos SA (Epgasa). 

Aunque durante ejercicios anteriores se desconocía cómo influiría el fenómeno del teletrabajo al mercado de las oficinas y había opiniones enfrentadas al respecto, este año las dudas están totalmente disipadas: "El teletrabajo no está afectando en nada a los niveles de ocupación y renta. De hecho, si se quedaran oficinas vacías se volverían a llenar", apostilla Galán. 

Evolución de la superficie de oficinas en Sevilla.

También es importante señalar que la renta media de oficinas en Sevilla es de 7,7 euros mensuales por metro cuadrado. Este nivel de alquiler representa un incremento de un 2,4% respecto al ejercicio anterior. La cifra más alta la ostenta Torre Sevilla con unos 18 euros por metro cuadrado al mes. Esta cifra no incluye los gastos de comunidad, ni el Impuesto sobre Bienes Inmueble. 

Las zonas con rentas más altas son La Cartuja, el Casco Histórico, Los Remedios y Nervión. De hecho, las dos primeras superando los 10€ euros mensuales por metro cuadrado y las dos segundas rondan esa cifra. Por el contrario, las zonas de Dos Hermanas, Norte, Sevilla Este y Aljarafe, son las más económicas para un arrendamiento, porque no se alcanzan los 6 euros mensuales por metro cuadrado.

Por otro lado, en cuanto a los parques empresariales y centros logísticos, espacios que tienen una demanda en crecimiento y que se están potenciando en Sevilla, los expertos manifestaron ayer que los existentes están muy envejecidos y que no hay naves de mediano y gran tamaño: "Hemos experimentado un boom derivado de la pandemia en cuanto a la compra por internet. Ante esta situación, debemos centrarnos en diseñar parques más flexibles con el objetivo de edificar naves de última milla y plataformas de distribución", recalcó Onofre Sánchez, director Gerente de Red Logística de Andalucía.