La crisis sin precedentes que está generando la pandemia del COVID-19 está afectando duramente entre otros, al mercado inmobiliario, resultando una cuestión de enorme sensibilidad las posibles quitas, moratorias o aplazamiento del pago de la renta en los arrendamientos urbanos, donde lógicamente en las circunstancias actuales existe un latente conflicto de intereses entre muchos propietarios e inquilinos.Para mediar en esta situación, el Gobierno ha dictado un primer Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo con medidas para los arrendamientos de vivienda y recientemente ha publicado segundo Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril acordando similares disposiciones para los arrendamientos para uso distinto de viviendas (locales, oficinas, naves….) bajo el argumento que ante esta situación de excepcionalidad procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Aunque el contenido de los Reales Decretos-Ley tiene que ser convalidado posteriormente por el Congreso de los Diputados, no parece que respecto a los arrendamientos urbanos vaya a producirse mucha oposición por parte de los restantes grupos parlamentarios. Sin embargo, llama poderosamente la atención que no haya generado polémica alguna, quizás por la confusión que provocan algunas notas de prensa, el hecho que se asimile a un gran tenedor de viviendas a cualquier persona jurídica aunque solo sea titular de una vivienda o local de negocio, lo cual resulta bastante llamativo toda vez que no parece razonable equiparar las circunstancias y capacidad económica de estas micro sociedades con las grandes inmobiliarias o fondos de inversión propietarios de varios cientos o incluso miles de inmuebles. Esta discriminación entre la persona jurídica y la física ya se había producido anteriormente a propósito de la última modificación de la Ley de Arrendamientos para regular la ampliación a 7 años de la prórroga forzosa en los arrendamientos de vivienda, sin que encuentre razón alguna para justificarla cuando ambos sean “pequeños tenedores de inmuebles”.

Otro dato relevante es que los aplazamientos o reducciones de la renta acordadas en las referidas disposiciones, resultan meramente voluntarias o potestativas cuando los arrendadores sean personas físicas y no entren en la categoría de “grandes tenedores”, mientras que serán de obligado cumplimiento para el resto, esto es para todas las personas jurídicas sin importar su tamaño, las empresas públicas y las personas físicas con más de 10 inmuebles urbanos.

Entre las principales medidas del Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda (locales, oficinas, naves etcétera) destaca la posibilidad del arrendatario que tenga la condición de autónomo o PYME que cumpla determinados requisitos, de solicitar un aplazamiento de la renta mensual durante todo el periodo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses con posterioridad al levantamiento del estado de alarma, cantidad que ulteriormente se reintegrará al arrendador de manera fraccionada en el plazo de dos años, sin penalización ni intereses.

Por otro lado, respecto a los arrendamientos de vivienda, el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo permite a los inquilinos considerados en situación de vulnerabilidad, el derecho a que se les reduzca un 50% la renta durante un plazo de 4 meses o a que se le aplique una moratoria al pago de la renta, durante el tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses prorrateándose el pago durante los próximos tres años, teniendo éstos acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero con el aval del Estado cuando el arrendador sea una persona física y no resulte obligado a aceptar la reducción.

Se trata en definitiva de unas medidas excepcionales que en modo alguno afectan a todos los contratos de arrendamientos, ni a todos los inquilinos, ni son proporcionales, ni recogen todos los supuestos, ni tampoco han sido especialmente celebradas por los arrendadores ni arrendatarios que en muchos casos están alcanzando acuerdos más pragmáticos al margen de las disposiciones del Gobierno, por lo que a pesar de las buenas intenciones con la que se han adoptado, es muy probable que no surtan el efecto deseado en una economía moderna donde cualquier intervención de los poderes públicos en el mercado inmobiliario suele ser contraproducente, como tantas veces hemos visto a través de la historia de nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos.