La crónica económica

Rogelio Velasco

Precios, cantidades y ajustes en los mercados

CADA semana, conocemos nuevos datos de estadísticas públicas y privadas para los sectores de la construcción e inmobiliario que reflejan una extraordinaria contracción. Las cifras de ventas caen en picado, el inicio de nuevas viviendas se sitúa al nivel de hace 10 años, el paro en el sector de la construcción se dispara, etc. Sin embargo, no deja de resultar paradójico que, frente a esas dramáticas cifras, las relativas a los precios de la vivienda experimenten una evolución que, en algunos casos, van en la dirección contraria.

Así, la Asociación de Promotores y Constructores de España prevé que durante este año el precio de la vivienda crezca algo por debajo del IPC. El propio Ministerio de la Vivienda certifica que durante el primer trimestre el precio de los pisos subió el 4%, medio punto menos que el IPC. Como se trata en ambos casos de viviendas nuevas, este subsector no recoge la verdadera situación, puesto que la mayoría de ellas son viviendas entregadas hoy pero comprometidas por sus propietarios el pasado año, en una época en la que la crisis aún no se había desatado y, en consecuencia, los precios seguían elevándose.

Pero incluso con los datos de viviendas de segunda mano -en donde no sucede lo antes mencionado- la evolución del precio es, aparentemente, paradójica. Las diversas estadísticas existentes indican que durante el primer cuatrimestre los precios cayeron alrededor del 3,5%. ¿Cómo es posible que, con una caída en las ventas de este tipo de viviendas del 50% los precios apenas caigan tres puntos porcentuales?

En los mercados de materias primas, el precio del petróleo, la soja o el maíz se ajusta de manera instantánea a la oferta y a la demanda. Con frecuencia se observan sobrereacciones, pero en sólo unos días se alcanzan niveles de equilibrio. Igualmente ocurre en la bolsa de valores. Pueden cambiarse millones de títulos que reflejen el valor que, de acuerdo con los agentes, realmente tienen.

Pero el mercado inmobiliario no se ajusta de forma rápida y eficiente como las acciones o el petróleo. Vivimos en las casas, de manera que a una compra o venta se asocian importantes costes personales, además de económicos. Tenemos que adoptar la decisión de abandonar una casa y vivir en otra. Pero además, hay que pedir una hipoteca, pagar impuestos, retribuir a la inmobiliaria que nos presta el servicio, abogados, notarios y registradores se llevan su parte y el traslado de los muebles no solemos hacerlo por nuestra cuenta. Todos estos costes, además de los psicológicos, provocan unas decisiones meditadas, unas reacciones lentas, muy alejadas de otros mercados con ajustes instantáneos.

Por estas razones, cuando el mercado inmobiliario se encuentra con un ajuste brusco, el precio no es un buen indicador de la situación del sector. Son, con gran diferencia, las cantidades, los volúmenes de transacciones, las que mejor reflejan el estado del sector.

En España, una caída del precio de la vivienda de segunda mano de poco más del 3% durante este año, o una subida del 4% de la vivienda nueva son un falso espejismo. Preste más atención a la reducción de las ventas de viviendas a la mitad, como indicador del estado actual y de la evolución futura.

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