La tribuna

Francisco F. Ferraro

El necesario ajuste en la construcción

LA expresión que da título a este artículo fue pronunciada por Pedro Solbes en su comparecencia parlamentaria del pasado día 8. El ministro de Economía y Hacienda no sólo expresaba la necesidad de ajuste de un sector que tiene en España en torno a un millón de viviendas sin vender, sino que entendía que "no se debe impedir artificialmente el necesario ajuste". La intervención del vicepresidente económico del Gobierno ha sido fuertemente contestada por representantes de los promotores y constructores, que han llegado a calificar sus palabras de "frivolidades" y "discursitos", y reclaman medidas reales para hacer frente a la crisis del ladrillo, aunque reconocen que "se pasaron" al construir el año último casi el doble de las viviendas demandadas y que las ayudas son fáciles de introducir pero difíciles de retirar.

Sin embargo, la base del planteamiento de Pedro Solbes es ampliamente compartida por los economistas: en los últimos años la construcción de viviendas ha superado con creces la de los países más desarrollados de Europa, dando lugar a que el peso del sector de la construcción en el PIB duplique a la de los países desarrollados y que nuestro país esté a la cabeza mundial en cuanto al número de viviendas por familias. El mercado ha ido asimilando durante años esa sobreoferta por la demanda generada por el extraordinario aumento del empleo, la inmigración, la demanda exterior y la especulativa, y facilitada por los bajos tipos de interés, propiciando un espectacular aumento de los precios. Pero cuando, desde inicios del pasado año, aparecieron signos de saturación del mercado, a la par que se elevaban los tipos de interés y aumentaba notablemente el endeudamiento familiar, la construcción continuó con su inercia a pesar de la sobreoferta mientras que los precios continuaron su escalada con una sobrevaloración que se estima entre un 20 y 25%. En consecuencia, lo que se tiene que producir es el "ajuste necesario" de precios y cantidades.

Para complicar la situación, al desequilibrio en el mercado de la vivienda se sumó desde el pasado verano la crisis financiera internacional que ha repercutido en un drástico endurecimiento de las condiciones de crédito y, paralelamente, un elevado crecimiento de los precios de la energía, algunos alimentos básicos y otras materias primas, que están complicando la situación económica hasta convertirla en una crisis compleja, cuya duración y profundidad es difícil de prever por su carácter global.

En estas circunstancias, aunque a las autoridades económicas se les demanda que intervengan, no existe un acuerdo entre los economistas sobre el sentido de su intervención más allá de la provisión de liquidez, del auxilio a las personas más gravemente afectadas por la situación y, en casos muy excepcionales, para evitar la destrucción de capital productivo afectado por dificultades transitorias. También se comparte que los mercados más flexibles pueden ajustarse a las nuevas condiciones más rápidamente, por lo que resulta deseable una crisis en V, aunque sea profunda, a prolongar con paños calientes los ajustes necesarios. Junto a ello, también es ampliamente compartido que el patrón de crecimiento español de los últimos años, con la construcción y el consumo como pilares básicos, es insostenible a medio plazo, por lo que lo más conveniente son medidas de política económica que permitan recuperar la competitividad de la economía española diversificando la base productiva.

En este contexto no se comprenden bien los planes anunciados por la Junta de Andalucía de construir 100.000 viviendas protegidas en los próximos cuatro años, ni la posibilidad de alcanzar acuerdos con los promotores para la conversión de viviendas libres en viviendas de protección oficial o viviendas a precio tasado. Lo primero, porque si el problema es de sobreoferta, lo menos aconsejable es aumentarla, además de la inconsistencia moral de viviendas de protección oficial que no van dirigidas a los colectivos de menor renta sino a los que tienen una renta entre tres y cinco veces superior al salario mínimo. En cuanto a lo segundo, porque, además de las dificultades técnicas para que las viviendas libres cumplan los requisitos de las viviendas de protección oficial, se suma el coste público de la intervención y el rechazo popular a que un sector que ha obtenido beneficios extraordinarios en los últimos años reciba ayuda pública para vender sus excedentes.

Tal vez las organizaciones empresariales y los promotores, habitualmente críticos con el intervencionismo público, podrían intentar un acuerdo voluntario para una reducción sustancial de los precios, lo que podría propiciar un ajuste más rápido del mercado inmobiliario con menores costes para el sector y para toda la economía española.

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