ME ha llamado la atención el escaso eco que ha tenido en España la muerte de Karl Case, ya que en pocos lugares como aquí se ha dado un fenómeno de burbuja inmobiliaria con las consecuencias que padecemos durante años. La excepción es quizás el Instituto de Análisis Inmobiliario, que ha publicado una amplia nota titulada Recordando a Karl Case, que puede descargarse de la página del mismo.

Case, fallecido a la edad de 69 años, elaboró, junto con el premio Nobel Robert Shiller, el primer índice de precios sobre viviendas con características similares, viendo la evolución de las mismas en el tiempo; como la vivienda es un bien ilíquido y una vivienda se vende pocas veces a lo largo de su vida, hay que disponer de una buena base de datos de viviendas con rasgos comunes para ver cómo evoluciona el precio medio. También se recurre a establecer una relación entre las viviendas y variables socioeconómicas de entorno de las que puede depender el precio. Todo esto nos dice que calcular un índice sistemático del precio de la vivienda no es fácil, y la información que recibimos diariamente sobre variaciones de precios es mayormente anecdótica, e insustancial para conocer la evolución del mercado. Otra cosa es la información profesional de tasadores sobre mercados locales específicos, que puede orientar en la compraventa de viviendas.

En España tenemos tres índices de precios de vivienda: uno, elaborado por el Ministerio de Fomento con los datos proporcionados por las sociedades de tasación; otro, del Colegio de Registradores de la Propiedad, sobre ventas de viviendas homogéneas, y el del Instituto Nacional de Estadística, que es un proyecto ambicioso iniciado en 2007, que utiliza la metodología de Caser-Shiller de ventas repetidas. Estos índices proporcionan valores diferentes; el del INE ha subido considerablemente, cerca del 6%, y sitúa los precios medios actuales a los niveles de 2014, y el de Fomento da un crecimiento más moderado; el del INE muestra más oscilaciones que los otros dos. Partiendo de una base 100 en 2007, el índice del INE estaría actualmente en 70, el de Fomento en 74 y el de los Registradores en 76. La información más desagregada y con más detalles por provincias es la Fomento, motivo por el que se utiliza con más frecuencia; además, la serie del INE es muy corta.

Robert Shiller reconoce el papel de Case en la colaboración que mantuvieron toda la vida, diciendo: "Case y yo construimos nuestro propio índice del precio de la vivienda sobre ventas repetidas, basado en una inspiración de Case para inferir cambios a partir de viviendas individuales, aunque no se vendieran efectivamente en ese período". No es comparable un índice de precios de vivienda con uno de precios al consumo, pero la importancia de disponer de un índice es fundamental para ver si se está produciendo una inflación, o burbuja. Case y Shiller dieron la alerta en 2003 diciendo que el precio de la vivienda en Estados Unidos estaba sobrevalorado, y advirtieron sobre las consecuencias sin que fueran escuchados. "Nuestra visión -dice Shiller- casi se considera antipatriótica; pensábamos que operaban fuerzas psicológicas irracionales y una gran dosis de autoengaño". Si repasamos lo que se opinaba entonces sobre el mercado inmobiliario en Andalucía, se comprueba que las voces discordantes respecto a la euforia general también estaban mal vistas, e incluso cuando ya era evidente la crisis del sector no se aceptaba la gravedad de la situación a que se había llegado, y se confiaba en encontrar pronto un equilibrio.

Hay un pensamiento muy importante que comparten Shiller y Case, y es que la vuelta a los equilibrios resulta difícil cuando, por cualquier circunstancia, se ha provocado una burbuja. Es habitual pensar que en una economía de mercado los precios se irán corrigiendo, la oferta se irá adaptando a la demanda, y se encontrará, con más o menos dificultades, un equilibrio. Sin embargo, esto no es obvio, y nuestra experiencia más cercana muestra cómo la vuelta a la normalidad en el mercado de la vivienda viene tras una crisis profunda que afecta al sistema financiero por la morosidad en los préstamos, a los compradores de vivienda a precios elevados, al macro sector de la construcción, considerando las empresas que directa e indirectamente participan de la actividad. Sólo la política del banco central de bajar los tipos de interés a niveles extraordinariamente bajos ha permitido salvar en parte la situación de los deudores y evitar una recesión en la economía. Los desequilibrios económicos y sociales de una burbuja tienen un coste muy elevado, por lo que el trabajo de Karl Case, además de la parte técnica de construcción de índices, se centró en las políticas públicas, fiscales, crediticias, y de suelo, que pudieran impedir comportamientos especulativos. No hay razones por las que, de manera general, y salvo mercados concretos, el precio de la vivienda tenga que crecer por encima de la tasa del producto interior bruto (PIB), en el entorno de un 2% anual, y cualquier desviación significativa y permanente, debería considerarse como un problema futuro.

Es de agradecer que haya personas, economistas, que se preocupen y analicen en profundidad estos temas. La muerte de Karl Case, un profesor muy valorado por sus estudiantes, y con gran prestigio entre sus compañeros del Wellesley College de Massachusetts, nos da la oportunidad de recordarlo a él y a sus ideas. Ojalá sepamos tomar nota de ellas para crear un sector de la vivienda equilibrado y sostenible.