Un plan de vivienda a examen

DANIEL MOLLEJADirector general

del Grupo Omega

Este año que ha concluido representa un punto de inflexión para muchos de los modos y maneras en las que se ha gestionado la economía desde la segunda guerra mundial y en especial en los últimos quince años, en que se proyectó la formula globalizadora como instrumento de expansión del comercio y las finanzas a nivel planetario. El uso de instrumentos financieros surgidos de las mentes avariciosas de Wall Street ha significado el periodo más largo de expansión económica de la historia moderna, pero como no podía ser de otro modo esta inyección "artificiosa" de liquidez al sistema ha supuesto un consumo desaforado y una inflación en los valores de adquisición de bienes duraderos, que cuando finalmente ha colapsado, ha evidenciado la mayor crisis financiera desde 1929 y por añadidura una de las más serias crisis de las economías reales, que como característica única, para la ocasión, posee el calificativo de "global".

Dentro de este escenario hay un sector que ha servido de instrumento en el periodo de expansión, mejorando las cuentas de resultados de las entidades financieras, estimulando la especulación en los particulares e incorporando a mucho advenedizo empresarial para hacer dinero fácil con el "ladrillo", así mismo esto significó una recaudación fiscal excelente para las haciendas públicas y su contribución al desempleo fue sencillamente espectacular. Pero esta burbuja también se ha pinchado y esto ha significado volver al signo negativo en todos los apartados antes meritados. Durante esta década pasada la producción de viviendas en nuestra comunidad ha mostrado un balance de diez a uno en la producción de viviendas libres frente a las protegidas, en un nivel similar al del resto de Estado; dada la naturaleza anticíclica que posee la VPO, el asunto no sorprende excesivamente, pero la dificultad ha estribado básicamente en la tensión desde la posición de los costes que ha soportado la VPO durante ese periodo de tiempo, así como la escasez de suelo en condiciones jurídico económicas para poder desarrollar esas tipologías edificatorias. La administración andaluza y estatal tomaron conciencia de ello, lo que se materializó en una continua actividad legislativa (Ley del Suelo, Código Técnico de la Edificación, Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, Plan Estatal de Vivienda, Plan Andaluz de Vivienda, etc…). Pero aunque los objetivos eran controlar el desaforado proceso edificatorio, e incentivar la vivienda protegida, el resultado práctico fue un caos legislativo que colapsó los desarrollos de planeamientos municipales y que ayudó al posterior pinchazo de la burbuja. La situación exigía rapidez y flexibilidad, siendo estas las premisas que pretenden inspirar al nuevo "Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2008-2012". Sin grandes modificaciones en los niveles de protección y flexibilizando las normas técnicas, así como apoyándose en la modificaciones puntuales de los planeamientos para generar suelo óptimo, unido al esfuerzo realizado por EPSA para incorporar al mercado de iniciativa privada actuaciones, tanto para venta como para alquiler, comenzó su andadura el mencionado plan. Sin olvidar la puesta en escena preelectoral que el carácter "concertado" del Plan exigía la presencia de todos los agentes sociales implicados. A esto se une la garantía por ley del acceso a la vivienda. Lo cual va a imponer una exigencia a los municipios, de cuya capacidad de respuesta se duda profundamente dada la situación de debilidad económica crónica que experimenta nuestra administración local.

El resultado práctico del vigente Plan es que su fondo legislativo varía poco de lo anterior, mejorando algunos aspectos largamente demandados, como la prolongación de los plazos de amortización o la exigencia de registros cualificados de demandantes, pero adolece de unas condiciones de acceso excesivamente rígidas, impuestas por el sector financiero, y por encima de todo ello la falta de compromiso real de las entidades con el objetivo político del plan, ya que la ausencia de financiación, está generando la tramitación de calificaciones provisionales que luego se convierten en proyectos no desarrollables por falta de financiación, lo cual desvirtúa las cifras ofrecidas por la Consejería en cuanto al nivel de cumplimiento del Plan. Y así mismo está necrosando el tejido empresarial de la construcción al desaparecer el descuento de efectos, los seguros de crédito y, en líneas generales, todos los instrumentos que garantizan el circulante de la empresas. Adicionalmente el desarrollo de la vivienda protegida es un proceso altamente especializado y orientado al control de costes, lo cual exige estructuras empresariales muy eficientes, dificultando aún más esta alternativa para muchos promotores. En definitiva, el Plan Andaluz aporta los elemento singulares que tiene la vivienda protegida en España a diferencia del resto de la Unión Europea, pero su valía debe estar más en aportar una solución habitacional para los "mileuristas" o para clases medias que han visto mermado su poder de compra por el "efecto pobreza", que no en ser sostén de un sector promotor-constructor sobredimensionado, obsoleto tecnológicamente y altamente ineficiente. El plan debe aportar, así mismo, moderación en el alza de los precios de la vivienda de un modo natural, ofertando bienes a menor valor, aunque al sector le queda otra asignatura pendiente, como es la absorción del gran stock de viviendas construidas y no vendidas, básicamente en las zonas de costa; aunque esto no puede solventarse por los efectos del Plan, sino por la modificación del sector y del modelo productivo del país.