"En el mercado de la vivienda, la demanda está asustada y engañada"

  • Convencido de que no se producirá una caída brusca de los precios, cree que los "titulares catastrofistas" de los políticos y la prensa han generado una crisis de confianza que, en unos meses, empezará a remitir

-Usted se ha incorporado a la presidencia de Gaesco en un momento bastante difícil para el sector, ¿estamos asistiendo al final de la burbuja inmobiliaria?

-Sin duda, es un momento difícil, pero el término de burbuja inmobiliaria es demasiado periodístico. La buena evolución del sector en los últimos años ha obedecido a un aumento de la demanda, que se ha sustentado en los bajos tipos de interés. Ahora estamos asistiendo a un proceso de desaceleración, y entidades como BBVA o Caixa Catalunya ya han anunciado que la demanda bajará de las 800.000 viviendas anuales a las 465.000, de modo que será responsabilidad de los promotores hacer ese ajuste lo antes posible.

-Precisamente, la semana pasada los periódicos anunciaban que la cifra de viviendas iniciadas en Sevilla y su área metropolitana ha caído un 39 por ciento...

-Ese tipo de noticias me preocupan mucho, y me gustaría llamar a la responsabilidad a los políticos y a la prensa por la tendencia que hay a dar titulares catastrofistas. Es cierto que ese descenso obedece en parte al proceso de ajuste, pero no se ha tenido en cuenta que el Código Técnico de Edificación (CTE) entró en vigor el 29 de marzo de 2006 y que muchos promotores presentaron antes de esa fecha proyectos previstos para 2008 y 2009, con el objeto de evitar el sobrecoste que conllevaba la aplicación del código. Por este motivo, las cifras de 2007 resultan bastante inferiores.

-¿Asistiremos a un descalabro de los precios de la vivienda?

-No asistiremos a un recorte importante. La vivienda nueva no puede bajar, porque a los sobrecostes del CTE, que oscilan entre el 8 y el 10 por ciento para la vivienda libre y entre el 15 y el 18 para la VPO, hay que sumar el encarecimiento de las materias primas; los costes laborales; el incremento en un 50 por ciento del Impuesto de Construcción que cobra el Ayuntamiento de Sevilla... La situación es algo diferente para la vivienda usada: muchos especuladores habían invertido a corto plazo y sin capacidad financiera suficiente, por lo que la ralentización de la demanda supone para ellos un verdadero problema. Eso explicaría una bajada, y también el hecho de que la vivienda usada ha estado desproporcionada en su precio.

-¿Contribuirá el Plan de Ordenación Territorial de Andalucía o POTA a acelerar la desaceleración del sector?

-El POTA llega tarde y, efectivamente, ha paralizado al sector, porque todos los PGOU de los ayuntamientos han tenido que revisarse. Es más, durante los cuatro o cinco próximos años no contaremos con suelo calificado, por lo que es cierto que el POTA ha acelerado la ralentización del sector. El gran reto que yo plantearía es que la Administración y las empresas colaboren para flexibilizar la normativa y conseguir que los PGOU estén adaptados en dos años. En cualquier caso, era necesario un cambio, porque la demanda desmedida no era buena ni recomendable para el sector.

-La CEA sostiene que la nueva normativa de la Junta propiciará un parón en el sector y ha mantenido una estrategia de confrontación al respecto. ¿Qué opina?

-Coincido con ellos en sus temores y creo que las asociaciones empresariales deben advertir sobre el efecto de esas normativas en la economía, pero también tienen la obligación de proponer soluciones.

-En esa legislación se ha apostado mucho por la VPO...

-Sí, pero con el CTE las VPO han dejado de ser rentables para los promotores privados. Estamos trabajando con la Administración para ver si se pueden revisar los precios de los módulos y si se pueden establecer fórmulas que permitan actualizarlos automáticamente.

-Si el precio de la vivienda libre se ha disparado y lo que se prima ahora es la VPO, ¿qué opción le queda a la clase media?

-Pues la verdad es que hay un problema gravísimo con ese tema. La clase alta o medio-alta accede a la vivienda libre sin problemas, la clase baja o medio-baja tiene las VPO, pero hay una enorme clase media que no puede aspirar ni a una ni a otra. Por ello, creemos que habría que apostar por una vivienda a precio tasado o limitado, cuyo coste oscile entre los 150.000 y los 180.000 euros y que responda a las necesidades de esa demanda. También es un tema que estamos tratando con las administraciones.

-¿Está el mercado saturado y por eso cuesta tanto vender ahora?

-No, se trata sólo de un proceso de ajuste. De cara a la demanda, lo que hay es una crisis de confianza; está asustada y engañada por una serie de expectativas políticas y titulares catastrofistas sobre futuras bajadas de precios, que la están llevando a posponer su inversión. Lo cierto es que hay necesidad de vivienda y financiación para ello, y la economía y el empleo continúan creciendo, de modo que esa demanda embalsada terminará saliendo. De hecho, este mes ya ha empezado a notarse una cierta reactivación.

-¿Cómo afectará el panorama actual a la economía de las constructoras y promotoras?

-Hay que diferenciar muy bien las agencias de intermediación inmobiliaria de las constructoras y promotoras. Muchas de las primeras desaparecerán con la misma facilidad con la que salieron. En cuanto a las segundas, estos años de bonanza les han permitido capitalizar sus empresas y profesionalizarlas, de modo que su único problema será ajustarse a la nueva demanda en cuanto a precios, tamaño de la vivienda, calidad, servicios postventa... Lo pasarán mal aquéllas que no hayan hecho sus deberes.

-¿Tendrán que salir más al exterior para seguir creciendo?

-Sin duda. Tendrán que buscar mercados donde se valore más al empresario y la inversión, con seguridad jurídica y expectativas de crecimiento. Europa del Este, México y Brasil son hoy destinos de referencia y muchas empresas se están asociando para acceder a proyectos de envergadura allí.

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