La fiebre de los pisos turísticos se extiende a los barrios de la periferia de Sevilla

Un mes después de la entrada en vigor de la regularización de los pisos turísticos, se confirma el efecto mancha de aceite de la extensión de las viviendas de uso turístico a otros barrios alejados del centro histórico en su sentido más estricto. Desde el Ayuntamiento repiten continuamente que no cabe un piso turístico más en el centro e incluso el pasado 11 de noviembre se firmó un convenio de colaboración con la Junta de Andalucía para coordinar este control. Sin embargo el Registro de Viviendas de Uso Turístico Autonómico tiene 11 inscripciones en la zona del centro histórico y Triana a partir de esa fecha.

Esta regulación supone la limitación de las viviendas de uso turístico hasta el máximo del 10% sobre la totalidad de las viviendas disponibles en cada uno de los 108 barrios de Sevilla, salvo en las zonas “saturadas” como el casco histórico o Triana. Según la oposición esta norma permitirá 23.000 viviendas turísticas más en aquellos barrios no considerados como saturados. En el Registro de la Junta había el 29 de noviembre 9.733 viviendas de uso turístico activas. De ellas, 49 han sido inscritas en el mes de noviembre, una veintena de las cuales están situadas en barrios alejados. Entre las zonas que están creciendo figuran Nervión, los alrededores de la estación de Santa Justa, e incluso sitios tan alejados del turismo tradicional como Los Pajaritos o Sevilla Este.

En el último año se han dado de alta 1.500 viviendas de uso turístico en la ciudad. El pasado 10 de noviembre el Ayuntamiento descalificó 19 viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de la Junta tras la denuncia del PSOE municipal, pero se han inscrito 11 más en la zona declarada saturada. 

Nuevas zonas

Los vecinos de los barrios cercanos a la estación de Santa Justa o los de zonas tradicionalmente de estudiantes como El Plantinar o El Juncal están viendo desde hace un par de años cómo los guardallaves van apareciendo en puertas y rejas de ventanas de bloques. Una situación que llama aún más la atención cuando se acerca el momento de que los estudiantes busquen piso, que en muchos casos se convierte en una misión prácticamente imposible.

Casi tan difícil como le resulta a una familia encontrar un alquiler de larga duración. Entre las razones de esta dificultad, Miguel Trujillo, director gerente de Fomento Inmobiliarias, asegura que se debe a la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de mayo de 2023. “La declaración de vulnerabilidad del inquilino, cuando ha perdido el empleo o ha experimentado una disminución sustancial de ingresos, de al menos el 40%, hace que en Sevilla haya cada vez menos viviendas en alquiler de larga duración para familias. Los propietarios prefieren rentar habitaciones a erasmus o incluso a estudiantes antes de a familias”.

Según el informe de perspectivas turísticas de Exceltur, en Sevilla capital hay 33.051 plazas de alojamiento en viviendas de uso turístico frente a las 25.949 camas de establecimientos hoteleros considerados tradicionales. Es decir, 7.102 plazas más en alojamientos extrahoteleros que en hoteles, un 19,4%.

Falta de oferta de viviendas

Según los datos de la XX edición del Barómetro Inmobiliario El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios, realizado por UCI y SIRA, el déficit en el mercado de alquiler andaluz es aún más pronunciado, confirmando una escasez significativa de oferta, situación que se ha intensificado en los últimos años.

La falta de oferta tiene múltiples causas que interactúan entre sí, generando un mercado tensionado y con pocas opciones asequibles para gran parte de la población, especialmente los jóvenes y población vulnerable.

Los profesionales señalan la Ley de Vivienda como el factor más relevante (4,42), seguido de la desconfianza de los propietarios en la eficacia de los procesos de desahucio, especialmente ante casos de impago (4,40).

Otros elementos como la dificultad para conseguir rentabilidades adecuadas (3,95) o el cambio de uso al alquiler vacacional (3,71) también influyen en la reducción del stock según este Barómetro. 

Y es que, la rentabilidad de un alquiler vacacional siempre es mayor. El Trabajo de Fin de Grado titulado T.A.T.U.S: Tendencias en Alojamientos Turísticos en Sevilla, desarrollado por Aurora Gómez Collado y María Lacañina Camacho, alumnas del Grado en Ingeniería Informática de la Universidad de Sevilla, bajo la dirección de Pablo Neira Ayuso y en colaboración con el investigador Jaime Jover de la facultad de Geografía e Historia, puso cifras a lo que muchos intuían. Utilizando datos de las plataformas Idealista y Airbnb en junio de 2024, el análisis revela que, en zonas como el centro histórico y Triana, el número de apartamentos turísticos supera con creces al de viviendas tradicionales. “Este fenómeno no sólo reduce la disponibilidad de alquileres tradicionales a largo plazo, sino que también eleva sus precios. La evaluación de los datos muestra que los precios mensuales de los apartamentos turísticos son más altos que los de las viviendas tradicionales, ofreciendo una mayor rentabilidad, incentivando a los propietarios a optar por este modelo de negocio”.

Diferencia de precios

Si se va al detalle, la diferencia de alquilar una vivienda turística y tradicional en el centro apenas supone una diferencia de 121,78 euros al mes. En el lado opuesto, en La Palmera-Los Bermejales, Bami y Reina Mercedes es de 2.333,6 euros al mes. 

Pero este no es un fenómeno nuevo, en 2018 la plataforma Airbnb señalaba que Sevilla concentraba tres de los cuatro distritos que estaban experimentando un mayor crecimiento en la llegada de huéspedes europeos, “una muestra de la popularidad de las ciudades de clima mediterráneo durante la llegada del frío”. San Pablo y Santa Justa presentan un incremento del 142%. El barrio de la Macarena también contaba entonces con una importante subida de la demanda del 79%.

Lejos de estacionarse, el fenómeno ha crecido en los últimos años. Ahora bien, la pandemia supuso una especie de freno a este tipo de alquileres turísticos que, en muchas ocasiones, volvieron a ser de larga duración ante la falta de viajeros. Con la vuelta a la normalidad y la apertura al tránsito libre de personas, volvió con fuerza el fenómeno de las viviendas de uso turístico. Tanto que comenzaron a aflorar bloques de pisos donde lo extraño era encontrar en la puerta del ascensor alguien que hablara en tu idioma. 

La pospandemia

Los viajeros del periodo pospandémico tienen además nuevas necesidades y modos de visitar los países. Cada vez buscan más viviendas y menos hoteles, sobre todo las familias. 

Según la ordenanza de control de las viviendas de uso turístico, sólo tres barrios del Casco Antiguo pueden tener más viviendas turísticas antes de llegar al nivel límite de saturación: siete en San Julián, 50 en el Museo y 50 en San Bernardo. En total, 107 licencias para una zona de la ciudad en la que hasta once barrios se consideran totalmente saturados. En el resto, 94 barrios sí tienen espacio para más pisos turísticos. En líneas generales, se estableció un tope del 10% sobre el número de viviendas disponibles en cada barrio. 

En números absolutos, de las 9.732 viviendas de uso turístico actuales en toda la ciudad de Sevilla se pueden pasar a las 32.400 que se establecen como tope máximo en la ordenanza y que fueron publicadas en el Boletín Oficial de la Provincia el pasado 29 de octubre. 

Pero no es este el único problema que la ordenanza no palía. Algunos propietarios de inmuebles están adecuando sus viviendas como alojamiento turístico, solicitando a la Gerencia de Urbanismo la posibilidad de unir varias viviendas de uso turístico en un mismo edificio. 

La hoja de ruta del Turismo en Sevilla presentada en los primeros días del mandato de José Luis Sanz indicaba entre sus medidas para la convivencia turística que dentro del marco jurídico y competencial del Ayuntamiento de Sevilla se revisarán los instrumentos de planeamiento, gestión y ordenación urbanística, además de la regulación de las viviendas de fines turísticos “considerando la capacidad de carga turística del territorio y los efectos de las actividades” para impulsar un desarrollo sostenible, ordenado y en equilibrio”. Ya en este documento se indicaba al barrio de Santa Cruz como foco de las medidas y zona de máxima afluencia turística.

Este control y regulación de las viviendas de uso turístico está en el argumentario de todos los partidos políticos. De hecho, el PSOE municipal ha exigido que se congele la autorización de viviendas turísticas en toda la ciudad, a través de una moratoria, como requisito indispensable para apoyar los presupuestos municipales de José Luis Sanz de 2025. Entre las medidas figura situar el límite de viviendas turísticas en la ciudad en el 2,5% del total de viviendas, frente al tope actual del 10% del total aprobado por Sanz con el apoyo de Vox. En otras capitales andaluzas como Cádiz y Málaga, y nacionales como Madrid y Valencia, gobernadas también por el PP, se ha aplicado la congelación de viviendas turísticas sin contemplaciones.