Juan Manuel Sanz Marín / Presidente De Dolmen Consulting Inmobiliario

Un soplo de aire fresco

El nuevo Plan de Vivienda de Andalucía es una buena noticia en estos momentos de desconcierto, pero necesita bolsas de suelo adecuadas y el compromiso de las entidades financieras para llegar a buen puerto

EN este verano desolador en cuanto a noticias económicas se refiere, la reciente entrada en vigor en nuestra comunidad del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 supone un necesario soplo de aire fresco.

Ante la preocupante parálisis de un sector clave para la economía como es el inmobiliario y las desastrosas consecuencias para el conjunto de la sociedad de esta situación -estos días hemos tenido el triste honor de ser el país europeo con mayor crecimiento de paro-, la celeridad de la Junta de Andalucía para alcanzar los acuerdos necesarios en materia de vivienda resulta ejemplar.

En particular, es destacable el esfuerzo realizado por el consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, Juan Espadas, quien tan sólo dos meses después de estrenar consejería y cartera ha logrado reunir a los distintos actores del ámbito inmobiliario, algunos de ellos tradicionalmente antagónicos, y alcanzar acuerdos destinados a sacar de la UCI a un sector en horas bajas. También merecen un reconocimiento especial la CEA, Fadeco y Gaesco. Nos consta, porque hemos intervenido en el proceso, que estas tres organizaciones gremiales han desarrollado un arduo y serio trabajo.

La rapidez de reacción ante una situación crítica y el espíritu constructivo de este plan que acaba de ver la luz resultan alentadores. La hoja de ruta de la vivienda andaluza para los próximos cinco años se encamina en la dirección adecuada: el impulso decidido de la oferta de viviendas protegidas.

Más allá del análisis de los objetivos específicos marcados y de las medidas aprobadas para alcanzarlos, que los profesionales de Dolmen iremos desmenuzando desde distintos prismas en las próximas semanas, cabe destacar la apuesta por las viviendas de Régimen Especial, las destinadas a las familias de menos recursos, y las ayudas tanto para compradores como para promotores.

Este plan parte de la premisa, muchas veces ignorada por la Administración, de que es necesaria la participación del sector privado en el desarrollo de las promociones de VPO que requiere la sociedad andaluza y de que, hoy por hoy, las viviendas para ciudadanos con menores ingresos son las que tienen menor oferta y mayor demanda. Sin ir más lejos, esta semana hemos sorteado una promoción de 524 pisos de Régimen Especial en el Polígono Aeropuerto de Sevilla entre más de 13.000 solicitantes. Por ello, el proyecto contiene un paquete de medidas para facilitar el acceso a la vivienda a familias con ingresos máximos anuales de 15.507 euros y para incentivar a los promotores privados a apostar por la VPO, segmento al que tradicionalmente habían dado la espalda y que ahora miran como salvavidas para superar la crisis.

Pero, además, el plan tiene también en consideración a esas tantas familias de clase media que en los últimos años se han quedado fuera del mercado inmobiliario por el desorbitado precio de los pisos. De esta manera, se sube el listón de ingresos para acceder a una vivienda protegida en su régimen más caro, el de Iniciativa Municipal y Autonómica (VIMA), a los 34.120 euros anuales.

Evidentemente, no todo es de color de rosa, y este plan nace con dos talones de Aquiles considerables: la escasez de suelo asequible en los lugares adecuados y el problema de liquidez de las entidades financieras.

Respecto al primero, es imprescindible acelerar la calificación de suelos para el desarrollo de promociones protegidas. Hoy, este suelo es escaso y no está situado en los lugares de mayor demanda, como pueden ser las capitales de provincia. Consciente de la situación, la Junta, tras reformar el controvertido POTA, ha dado luz verde a los ayuntamientos para que, a través de los planes parciales y con independencia de los planes generales, puedan poner en carga grandes bolsas de suelo para construir VPO. De la capacidad de ayuntamientos y Junta para gestionar estos suelos depende, en buena parte, el éxito del Plan de Vivienda.

Un éxito que también está supeditado al comportamiento de las entidades financieras. Sin la financiación adecuada, está claro que este ambicioso plan se quedará en papel mojado. En los últimos meses, las reglas del juego en materia de financiación de proyectos inmobiliarios, especialmente residenciales de renta libre pero también de VPO, han experimentado un giro de 180 grados. Lo que ayer se aprobaba casi automáticamente, hoy se congela. Las entidades que ayer llamaban a las puertas de los futuros compradores para ofrecerles hipotecas, hoy las niegan. Evidentemente, la situación de los mercados obliga a analizar tanto las operaciones como la solvencia de los compradores con la máxima rigurosidad y prudencia. Sin embargo, no hay que olvidar que el riesgo financiero global de la VPO es mucho menor que el de la renta libre y que el índice de morosidad de los propietarios de viviendas protegidas es mínimo. Por todo ello, es imprescindible que la Administración y las entidades alcancen acuerdos que garanticen la financiación de las promociones protegidas. Existe un largo camino por recorrer en este sentido, y, especialmente en estos momentos, debe explorarse hasta el final.

La Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio ha sentado las bases adecuadas para abordar el problema de la vivienda, pero, ahora, es necesario que todos los actores involucrados (ayuntamientos, promotores, propietarios de suelo, entidades financieras, etcétera) se comprometan desde sus respectivos ámbitos. Asimismo, sería deseable que el ejemplo andaluz esté presente en el proceso de redacción del Plan Estatal de Vivienda 2009-2012 e ilumine el espíritu del texto.

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