El mes pasado este diario informaba de como el juzgado de Primera Instancia de Dos Hermanas condenaba a cuatro inquilinos a pagar casi 13.000 euros, en concepto de rentas impagadas y facturas de agua y luz, al no haber resuelto convenientemente el contrato de alquiler. Incluso a uno de los inquilinos, que había abandonado años antes la vivienda, también le impuso el Juez el pago de las deudas, condenando de esta manera a los cuatro inquilinos, de forma solidaria. Seguramente existía un único contrato de arrendamiento que fue firmado por los cuatro inquilinos, asumiendo una responsabilidad mancomunada o solidaria, a la luz de la actuación del Juez en este caso.

Sobre esta noticia, se produce un hecho destacado: existía un contrato de arrendamiento en vigor, que obliga a las dos partes, arrendador y arrendatario, y no se resolvió correctamente su finalización por parte de los inquilinos. Como hemos visto, y no es la primera sentencia en esta dirección, no finalizar correctamente un contrato de arrendamientos urbanos, puede acarrear serias consecuencias.

Me propongo en esta tribuna, dar las claves necesarias para resolver adecuadamente un contrato de alquiler, y no morir en el intento. La finalización de los contratos de alquiler de viviendas es un tema que suele crear bastante controversia entre el arrendador y arrendatario como consecuencia generalmente de contratos no redactados por un profesional en la materia. En este sentido, es importante conocer cuanto duran los contratos de alquiler, cuáles puede ser las penalizaciones por su incumplimiento y las prórrogas.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

Según la legislación actual los contratos de alquiler son anuales pudiéndose prorrogar a voluntad del arrendatario hasta un máximo de 5 años si el arrendador es una persona física o 7 si es una persona jurídica.

¿Qué pasa si me voy antes de los 6 meses?

Los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento por parte del inquilino, esto es, si quisiera terminar el arrendamiento trascurrido 3 meses deberá pagar los meses 4º, 5º y 6º.

¿Cómo finalizo un alquiler después de los 6 meses? ¿Qué consecuencias económicas puede tener?

Transcurridos seis meses desde la entrada en vigor del contrato, el inquilino puede dar por finalizado el mismo. A esto se le llama desistir y, para ello, se debe avisar con 30 días de antelación. El desistimiento, si el contrato así lo recoge, puede generar una indemnización a favor del propietario igual a la parte proporcional de una mensualidad por cada año que quede de contrato, esto es, en caso de que el arrendatario decida dejar el piso pasados seis meses y el contrato se firmó por un año, se le puede aplicar una indemnización de media mensualidad.

Si el inquilino quisiera dar por terminado el contrato trascurrido el primer año o cualquiera de sus prorrogas deberá preavisar al propietario con 30 días de antelación.

El contrato terminó ¿Hay prórroga?

Transcurridos 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) desde la fecha de celebración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Es lo que se denomina la prórroga tácita (art. 10 de la LAU).

…Y después de la prórroga tácita, ¿Qué sucede?

Cuando se hayan agotado todas las prórrogas del arrendamiento (tanto las obligatorias como las tácitas) y el inquilino permanece en la vivienda arrendada durante 15 días después de vencido el arrendamiento, con el consentimiento y aquiescencia del arrendador, se considera que el contrato ha entrado en tácita reconducción. La duración del nuevo arrendamiento se establecería en función de cómo se determinó la renta en el contrato inicial.

Así, si esta se determinó de forma anual (aunque se pague mensualmente) la duración del nuevo arrendamiento renovado sería por años renovables a voluntad del arrendador. En cambio, si la renta se hubiera determinado de forma mensual, la duración de los nuevos periodos de arrendamiento sería por meses renovables a voluntad del arrendador. El nuevo arrendamiento que surge de la aplicación de esta figura, no se regiría por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si no por el Código Civil (art.1566), pero manteniendo los mismos pactos (excepto el de la duración) recogidos en el contrato original.

Cómo dar por finalizado un contrato de alquiler

Hay tres claves importantes, que todos deben conocer:

1. El modo de comunicación que se haya establecido entre propietario e inquilino
2. El documento de finalización del arrendamiento
3. La entrega de la vivienda

1.- El modo la comunicación entre propietario e inquilino

En un contrato de alquiler se suele especificar cómo se debe realizar la comunicación entre arrendador y arrendatario. Y si no es así, se debe hacer por escrito, para que quede constancia de que se cumple con el tiempo acordado de preaviso y con las condiciones que indica el contrato o en su lugar, la LAU.

De esta forma, en el caso de que el inquilino quiera abandonar la vivienda, deberá comunicárselo a la parte arrendadora, por los mismos canales de comunicación establecidos en el contrato de alquiler.

Si el inquilino, además, quiere tener mayor seguridad a la hora de comunicar la finalización del contrato, le recomendamos que lo haga de forma fehaciente, por los diversos canales que existen hoy día para realizar comunicaciones certificadas, como el burofax o la carta certificada, o a través de métodos digitales como el SMS o el mail certificado.

2.- La firma de la finalización de un contrato de alquiler

Este es un documento que recoge como antecedentes los datos del contrato de arrendamiento y como acuerdo los datos de la finalización contemplando las indemnizaciones, en caso de que las hubiera.

3.- Entrega de la vivienda

Es el momento final de entrega de llaves y la comprobación del estado de la vivienda. Si llegado el vencimiento del término pactado o prorrogado del arrendamiento, y requerido la parte arrendataria, no pusiera a disposición de la arrendadora la vivienda cedida, la arrendataria vendrá obligada a satisfacer, por cada día de ocupación y hasta la recepción efectiva de la vivienda por la propiedad, una renta equivalente al doble de la que venía abonando proporcionalmente por día.

El alquiler está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en general es bastante clara y precisa a la hora de regular los arrendamientos urbanos y delimitar las casuísticas que afectan tanto a arrendadores como arrendatarios. El desconocimiento de la norma, no exime de su cumplimiento. Esto es algo que los profesionales comprobamos a diario en el alquiler entre particulares, donde suceden hechos como los que han dado luz a esta tribuna. Cuando tomemos decisiones en el alquiler, tanto de un lado como del otro, es importante estar bien asesorados y tener las claves necesarias para hacer bien las cosas y luego no llevarnos sorpresas desagradables.

Juan Pedro Rivero, presidente de Alquirelax.