Aún hay vida en los préstamos hipotecarios

AUNQUE el instituto Nacional de Estadística ha proporcionado datos provisionales de hipotecas al mes de septiembre, hemos preferido ver la evolución de las hipotecas con la información que proporcionan los notarios, por ser una estadística sistemática y cerrada para toda España. En la tabla comparamos España con Andalucía, y vemos que la compraventa de viviendas estaría a finales de este año 2014 en cifras muy parecidas a las del año anterior; si multiplicamos por dos el primer semestre, tendríamos unas 284.000, que con el pequeño aumento que se registra en los últimos meses, se aproximaría a las casi 306.000 de 2013.

Las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentan algo más, de manera que, con la misma aproximación anterior, nos iríamos a más de 100.000 en el año, superando las que se hicieron en 2013. Cuando pensamos en hipotecas, nos viene a la mente las viviendas, pero hay que tener en cuenta que se constituyen más hipotecas sobre activos distintos a las viviendas; de hecho, las primeras son un 60% y las hipotecas sobre viviendas sólo el 40% del total. Es interesante considerar que, para el conjunto de España, en 2007 más del 60% de las compras de viviendas se financiaban con hipoteca, y que este porcentaje cae a un 31,5% en 2013, indicando que se recurre a otras formas de financiación o pago con liquidez. En 2014 este porcentaje sube a 36%, como consecuencia del nuevo interés de las entidades de crédito por financiar la adquisición de viviendas de sus carteras, o no.

En Andalucía la compraventa de viviendas muestra en 2014 una dinámica mayor a la media española, de manera que si proyectamos las cifras cerradas del primer semestre al año, tendríamos unas 69.000 operaciones de compraventa, que supone casi un 15% más que en 2013. Llama también la atención la parte tan considerable que en las compraventas supone Andalucía. Sin embargo, las hipotecas constituidas son relativamente menores, por lo que se deduce que se realizan muchas operaciones con financiación de fuera, o con liquidez propia del comprador. Desde 2007 vemos que las compras de vivienda financiadas con préstamo son inferiores a la media española, aunque sigue la evolución que comentamos antes, y en 2014 hay un porcentaje más alto de viviendas que se financian con hipoteca, comparado con 2013.

En el gráfico hemos recogido la variable que más importa a los hipotecados, que es la evolución del Euróbor a 12 meses, tipo de referencia de muchas hipotecas, que tienen establecidas un diferencia sobre el mismo. Presentamos una serie larga para recordar los elevados tipos relativos que había a principios de los años noventa, cómo bajan y se estabilizan en los años del "boom" inmobiliario, y suben luego a niveles que superan el 5%. Desde entonces, el Banco Central Europeo fuerza a la baja esa referencia, lo que da un respiro importantísimo a los deudores hipotecarios. Representamos también un tipo medio hipotecario, y encontramos que durante años va siguiendo la evolución del Euríbor, con el diferencial que establecen las entidades; sin embargo, en los dos últimos años el Euríbor cae de manera espectacular, por debajo del 0,5, mientras que las entidades mantienen el tipo medio de las hipotecas en el entorno del 3%. Pese a esta evolución, los tipos de interés, junto con la caída de los precios, favorecen considerablemente la compra de vivienda con hipoteca; sin embargo, una encuesta reciente señalaba que para colectivos de jóvenes, y para unos ingresos medios mensuales netos alrededor de 1000 euros, la hipoteca podía no ser viable, al suponer más de la mitad de esos ingresos, y sólo lo sería en caso de tratarse de una pareja y que ambos trabajaran.