La sobreoferta reduce las reservas de alojamientos turísticos en Sevilla
Disminuyen casi un 2% aunque la ciudad haya aumentado su capacidad para recibir visitantes con la apertura de 100 nuevos establecimientos entre hoteles, apartamentos y otros tipos de hospedaje
Los economistas advierten: “Este formato turístico en Sevilla ha tocado techo”
Las reservas en alojamientos turísticos han caído un 1,94% durante la primera mitad de 2025 tras varios años de fuerte crecimiento. El dato contrasta con el boom de ofertas para hospedarse en la ciudad. De hecho, Sevilla ha abierto 100 nuevos establecimientos entre hoteles, apartamentos y otras modalidades de hospedaje a lo largo del presente ejercicio. Esto significa que ha incrementado su capacidad para recibir visitantes en un 8%. Sin embargo, los datos indican que "el mercado empieza a mostrar signos de desajuste entre la oferta y la demanda" provocando incluso una bajada de precios del 5% de media por noche.
Estas cifras y conclusiones pertenecen al último estudio realizado por la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPRO). La entidad señala que este comportamiento, en el que hay una mayor oferta que demanda, contrasta con el año pasado, ejercicio en el que "el crecimiento fue más equilibrado". Se abrieron 59 nuevos establecimientos "y la demanda respondió con aumentos sostenidos".
Juan del Toro, vocal por Sevilla de la organización, explica a este periódico que lo que han observado en estos primeros seis meses de 2025 es que mientras "el nivel turístico en España está subiendo", la capital hispalense está experimentando "un estancamiento" que se evidencia con este "retroceso". A pesar de que porcentualmente "no es muy excesivo", sí que "estamos viendo que existe".
La expansión del mercado, explican desde AVVAPRO, no se limita al sector hotelero. También ha crecido "de forma notable" el número de apartamentos turísticos gestionados profesionalmente, promovidos por fondos de inversión, sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria y family offices, atraídos "por la estabilidad y rentabilidad de estos activos". Este formato, que se registra como establecimiento hotelero bajo la normativa de la Junta de Andalucía, "no está sujeto a las restricciones municipales de densidad, lo que lo convierte en una alternativa privilegiada para nuevos proyectos en áreas consolidadas".
El turismo en España está subiendo, pero la ciudad experimenta un estancamiento"
En contraste, las viviendas de uso turístico sí se han visto limitadas. Principalmente, por la nueva normativa municipal que impone un tope del 10% de este tipo de inmuebles por barrio. Una medida que "ha frenado abruptamente la concesión de licencias", especialmente en el Casco Antiguo y en Triana. "Aunque la norma controla la oferta", explican desde la organización, "la demanda turística ha mostrado síntomas de ralentización, intensificando la competencia entre los operadores existentes".
A pesar de que la medida indica que ya no se conceden más licencias en zonas saturadas como el centro y Triana, Del Toro indica que no han observado que el fenómeno de abrir nuevas viviendas turísticas se haya trasladado a otros barrios de la ciudad. "La preocupación que tienen ahora mismo todos los gestores profesionales es mantener lo que tienen y tratar de encontrar seguridad jurídica, más que abrir nuevos establecimientos". El "límite del 10%" se suma a la "inseguridad jurídica" que vive el sector, lo que provoca que nadie quiera invertir, "incluso fuera del casco histórico".
En paralelo a esta limitación, desde el pasado 1 de julio entró en juego el nuevo Registro Único de viviendas turísticas. Medida impulsada por el Gobierno de España que tiene como fin acabar con los pisos turísticos ilegales y con el fraude en los alquileres de temporada. Además, está la Ley de Propiedad Horizontal, que se aprobó en abril y según la cual el que quiera alquilar su vivienda a un turista no sólo tendrá que consultarlo con la comunidad de vecinos, sino que necesitará la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Normas que provocan que el incremento de las viviendas turísticas "ya esté estancado". Sin embargo, la oferta sí que puede seguir creciendo por la vía de los apartamentos turísticos y de los hoteles.
"Los hoteles y los apartamentos turísticos conviven en un mercado con exceso de oferta", apunta Francisco J. Tato Jiménez, decano del Colegio de Economistas de Sevilla, y apunta que "ahora las nuevas viviendas turísticas no lo tienen tan fácil como antes". A este hecho se suma que haya alojamientos turísticos cuyas habitaciones sean "más caras que las de un hotel" y tengan precios "desorbitados". "Creo que se ha abusado un poquito, pero la tendencia se ha invertido y veremos una bajada de precios", reflexiona.
La habitación de hotel es el producto más perecedero que existe en el mercado"
Lo cierto es que, a juicio de Tato, "es un mercado que empieza a estar saturado". Esto significa que "a mayor oferta de apartamentos turísticos y teniendo la misma demanda o incluso menor, se tienen que bajar los precios si se quiere vender el producto". Señala que las rentabilidades "fuera de mercado" que se han obtenido a través de la vivienda turística han provocado que "grandes fondos de inversión, inversionistas y particulares" hayan apostado por ella "abandonando el alquiler tradicional de larga temporada". Sin embargo, "al contrario de lo que piensa mucha gente, la habitación de hotel es el producto más perecedero que existe en el mercado, porque la que no hayas vendido hoy, tampoco la podrás vender mañana".
Entre el mercado nacional y el oriental
Es necesario mirar más allá de nuestras fronteras para entender la disminución de demanda. Más allá del "elevado precio que tiene la noche de hotel", manifiesta Tato, también está "la bajada del dólar". Estados Unidos es el principal emisor de turistas internacionales a Sevilla, un mercado "que ha costado tiempo atraer" y que se caracteriza por un alto valor adquisitivo. Sin embargo, la disminución del dólar provoca que ya no sea "tan atractivo nuestro país, porque es casi un 20% más caro que antes".
Ante ello, la apuesta del delegado de los Economistas de Sevilla está en el turismo nacional, porque "es el más fácilmente recuperable a corto plazo" debido a tres factores principales: "Hay menos competencia, conoce el producto y los costes de transporte son más bajos". "Si el precio de las habitaciones se redujera, habría gente que en vez de ir y volver en el día a Madrid, a lo mejor se quedarían una noche", argumenta. Contrasta con la opinión de Del Toro, quien sostiene que más del 30% de los visitantes que reciben los gestores de apartamentos turísticos pertenecen a nuestras fronteras.
Ambos coinciden en que a largo plazo es necesario mirar hacia el mercado oriental. "El mercado asiático está todavía por explotar turísticamente", apunta Del Toro y admite que, aunque cada año perciben "un incremento" de visitantes "ahí está el gran reto". Por su parte, Tato sostiene que los "esfuerzos para atraer a otros mercados no son algo de un día para otro".
Sevilla Para Vivir pide que la Junta endurezca su registro de viviendas
La red ciudadana Sevilla Para Vivir ha pedido a la Junta que endurezca los requisitos para inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía como vivienda turística. Denuncian que “solo se pide una declaración responsable sin ningún tipo de comprobación y se emite automáticamente una resolución para que la persona pueda iniciar esta actividad económica”. La organización advierte que “una vivienda turística puede operar durante varios años sin que se revise si se cumplen o no los requisitos relacionados con la norma municipal”. En la práctica, señalan, “provoca que se incluyan cientos de pisos que no cumplen con la normativa, aprovechándose así de la ausencia de inspecciones”. Tras un análisis realizado por la organización, han localizado “viviendas en una segunda planta o superior” y otras “que no tienen acceso directo al exterior”. También aseguran que han “encontrado pisos en aquellos barrios que ya superan un 10% del parque residencial de viviendas, límite aprobado por el Consistorio el pasado año. La red ciudadana ha iniciado una campaña para que los vecinos de la capital hispalense denuncien la existencia de aquellas viviendas ubicadas en sus barrios que puedan ser ilegales.
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