La vivienda se encarece con fuerza en San Pablo, la Macarena y Pino Montano

El precio medio por metro cuadrado de la vivienda en Sevilla cerró 2025 marcando un nuevo récord: 2.720 euros. Una cifra que sitúa a la capital hispalense por encima de la media nacional –que en diciembre de 2025 fue de 2.639 euros por metro cuadrado– y que es similar a la que alcanzó la ciudad en septiembre de 2007, apenas un año antes de la quiebra de Lehman Brothers y la posterior crisis bancaria internacional. El principal problema, según los expertos consultados, es que la subida “no ha venido acompañada por un aumento salarial de similares características”. Además, “no hay oferta” para cubrir toda la demanda: “Esto provoca que los inmuebles no sean accesibles”. En cuanto al comportamiento que el mercado sevillano tendrá este año, todo indica que los precios “seguirán subiendo”, aunque de manera “más moderada”.

Estos datos han sido arrojados por el último informe del portal inmobiliario Idealista, que subraya que “la capital encadena una nueva subida mensual del 1%, acumula un avance del 6,1% en el último trimestre y registra un incremento interanual del 12,9%, alcanzando así su máximo histórico”. El estudio también valora que Sevilla ya se sitúa por encima del precio medio nacional. A pesar de ello, España ha registrado una subida anual más intensa (+16,2%), pero “el mercado sevillano destaca por su solidez y por la presión de la demanda en numerosos distritos”.

“Es lógico que el precio medio del metro cuadrado en Sevilla sea superior a la media nacional, porque hay una demanda evidente”, apunta a este periódico el profesor de Economía de la Universidad Loyola Pedro Pablo Pérez Hernández. Sin embargo, considera que “la oferta no ha crecido lo suficiente” y, en ningún caso, cubre la demanda. Ello se suma a que “los salarios no se han adecuado, no ya al valor de la vivienda, sino al nivel de vida que tenemos”.

Volviendo al informe de Idealista, si se analiza por zonas, determinados barrios como Pino Montano, San Pablo y Macarena han liderado las subidas en sus precios. El primero lo ha hecho con un espectacular 29,1%, situando su precio medio en 1.866 €/m2. “La nueva línea de Metro que se está construyendo ha hecho que la gente quiera vivir allí, porque está situado en un enclave muy bueno y va a estar muy bien conectado”, argumenta Joaquín Caraballo, miembro de Alianza Sevilla y gerente de Inmobiliaria Caraballo. Sobre San Pablo y Macarena –cuyos precios han crecido por encima del 17% y han cerrado el año con 2.056 €/m2 y 2.190 €/m2, respectivamente–, el experto justifica que “la mayoría de los compradores son inversores”. No se trata de grandes fondos, sino de “trabajadores de clase media que tienen unos ahorros y, en lugar de ponerlos en el banco, compran un piso con hipoteca y lo alquilan”.

Estas zonas siguen sin entrar en la lista de las más caras de Sevilla. El primer puesto lo sigue ocupando el Centro, que ha cerrado 2025 con un precio medio de 4.014 euros/m2 y una subida del 9,1% interanual. Ambos expertos coinciden en que apenas “hay transacciones” en este distrito, porque “se vende poco” y la mayoría de los inmuebles “se destinan al turismo”. El segundo puesto lo ocupa Triana con un valor medio 3.685 euros/m2 y un incremento del 11,8%. “Esta zona se ha puesto de moda en los últimos años por su cercanía al casco histórico y su propia idiosincrasia”, argumentan. Le sigue el eje Prado de San Sebastián – Felipe II – Bueno Monreal con un precio medio de 3.676 euros/m2 (+13,4%). En cuarto lugar está Los Remedios: 3.637 euros/m2 (+10,2%). Por último, Nervión con un precio medio de 3.310 euros/m2 (+5,7%).

Torreblanca, la zona más económica para adquirir un inmueble

Por contra, “algunos barrios han caído en desgracia”. Es el caso de Torreblanca que, con un precio medio de 740 euros/m2, se ha convertido en el distrito más barato para vivir en la ciudad. Le sigue Parque Alcosa con un valor medio de 1.667 euros/m2. Aunque haya liderado la subida anual, pasando de los 1.446 €/m2 en 2024 a los 1.866 euros, Pino Montano es el tercer barrio más económico para adquirir una vivienda. Bellavista - Jardines de Hércules queda en cuarto lugar y ha bajado su valor un 3%, pasando de 2.031 €/m2 en diciembre de 2024 a 1.970 euros a finales del pasado ejercicio.

Para paliar la falta de oferta y una demanda que claramente la sobrepasa, el Ayuntamiento de Sevilla, la Diputación y el Gobierno están implicados en la puesta en marcha de diferentes planes de construcción de viviendas protegidas en nuevos barrios de la ciudad. Regimiento de Artillería, Cruz del Campo, Palmas Altas e Higuerón Norte serán algunos de los barrios que ya se están proyectando. “Las administraciones se están empezando a mover aunque lo han hecho tarde... pero más vale tarde que nunca”, reflexiona Caraballo e indica que “los efectos” de todos estos planes “se empezarán a notar dentro de dos años”. La creación de diferentes parques de VPO dará opciones a esa población “que, por desgracia, no puede optar a comprar nada en su vida”. Eso sí, también cree que habrá una “enorme demanda acumulada”.

No obstante, el experto aboga por crear “soluciones inmediatas, tanto en materia de alquiler como en ventas”. Medidas que, necesariamente, “pasan por las viviendas que ya están construidas”: “Por ejemplo, hay muchas que están vacías y sus propietarios temen alquilarlas. Si se aporta seguridad jurídica desde los gobiernos, con un arrendamiento moderado y asegurando el pago al dueño, saldrán muchos inmuebles al mercado del alquiler”.

El sueño de habitar en el área metropolitana

“Si buscamos espacio, un precio medio razonable y vivir a media hora de Sevilla, muchos compradores ya barajan opciones en Brenes, Aznalcázar y Umbrete”, indica Joaquín Caraballo, miembro de Alianza Sevilla y gerente de Inmobiliaria Caraballo. Esta reflexión nace después de analizar las considerables subidas de precios que sufre el área metropolitana de la capital hispalense. Por ejemplo, Tomares se ha convertido –con un precio de 2.217 €/m2– en la localidad con el valor más alto del Aljarafe. Aún mayor es el precio en Entrenúcleos, que ha alcanzado su máximo histórico en 2025 con un precio medio de 2.527 euros. Estos datos beben del último informe de la inmobiliaria sevillana Inmoselo.

“En localidades como Gines, Tomares y Mairena del Aljarafe se están construyendo viviendas de lujo y promociones nuevas que no bajan de los 400.000 euros”, explica Caraballo. De hecho, Gines, con un precio medio de 1.828 euros por metro cuadrado y Espartinas, con un precio medio de 1.723 euros por metro cuadrado son los dos municipios con mayor incremento del precio –un 14,4% y un 4%, respectivamente.

“Algo parecido” está sucediendo en Dos Hermanas, Entrenúcleos, Montequinto y Alcalá. “La primera cornisa está ahora mismo a un precio altísimo. Los jóvenes o quienes quieran irse a las afueras de la provincia, tienen que valorar pueblos bastante más alejados”, apunta.

“La única pega” de decidir moverse al área metropolitana “es la movilidad”, reflexiona el profesor de Economía de la Universidad Loyola Pedro Pablo Pérez Hernández. A su juicio, “el coste de tiempo, a veces, desanima la decisión de adquirir un inmueble en un sitio u otro”. No obstante, “si el precio sostiene la vivienda y la movilidad, evidentemente, vivir en las zonas aledañas a la capital será la solución para muchas personas”.