La crónica económica

Rogelio Velasco

Pinchar la burbuja

LA actividad de los promotores de viviendas está sufriendo un severo ajuste. Después de varios años construyendo más de 700.000 viviendas, el mercado está inundado. La subida de tipos y las restricciones de créditos bancarios agudizan la crisis del sector.

Los pasados días, la patronal del sector ha propuesto una serie de medidas públicas de apoyo. Mayores desgravaciones, subvención a determinados productos inmobiliarios, garantías a emisiones de bancos, así como al alquiler durante cinco años de viviendas terminadas. En fin, abogan también por la flexibilización de los desarrollos urbanísticos y la provisión de suelo.

El Gobierno no debe dejarse presionar ni por las asociaciones empresariales ni porque la tasa de desempleo aumente. El precio de la vivienda en España tiene que bajar. Mucha gente ha pensado durante los últimos años que podía ser más rico en la medida en que el precio de su vivienda creciera de manera continuada. Otros, que podían ganarse la vida comprando viviendas sobre plano y vendiéndolas sin ni siquiera habitarlas. Ambas ideas carecen de fundamentos.

En todos los países, el precio de la vivienda depende de su nivel en relación con la renta disponible, del crecimiento de esta variable en términos per cápita, de los tipos a largo plazo, de la tasa de crecimiento del crédito a las familias, del precio de los activos mobiliarios y de la población en edad de trabajar. De acuerdo con estas variables, la vivienda está claramente sobrevalorada en nuestro país. El Banco de España ha estimado un rango entre el 20% y el 25%. El último World Economic Outlook del FMI también lo sitúa en la parte inferior de ese rango.

Afirmar lo contrario sería afirmar que el ratio de la deuda hipotecaria en relación con el PIB puede crecer indefinidamente. Y, aunque no existen límites definidos, en España se han sobrepasado claramente, aprovechando, entre otros factores, el reducido nivel de endeudamiento familiar hace 10 años y unos tipos excepcionalmente bajos. Ninguna de las dos variables va a volver, en el medio plazo, a los antiguos niveles. Tampoco es defendible el argumento del sostén del empleo en el sector. Si no es sostenible el producto, no puede serlo el empleo asociado. El tan cacareado cambio de modelo productivo de la economía española tiene que ver con esto.

El Gobierno central ha adoptado medidas para facilitar el alargamiento del plazo de las hipotecas. Nos parece acertado, porque afecta, sobre todo, a los actuales inquilinos que desean vivir, pero no vender, sus viviendas. Cualquier otra medida que implicase seguir estimulando la construcción o adquisición de viviendas libres, sería un grave error que pagaríamos los contribuyentes al sector que mayor rentabilidad ha obtenido en los años señalados.

Y por lo que respecta al impacto en la actividad económica general, después de haber estado creciendo a tasas superiores al 3% durante 12 años, crecer menos durante 12-18 meses no es ninguna tragedia. Tras la caída del ciclo, la economía se recuperará. Y esperemos que no vuelva a hacerlo basando el crecimiento en el endeudamiento y la construcción residencial, sino que los cambios estructurales que España necesita empiecen a manifestarse.

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