Análisis

Caridad Ponce Cadena

Asociada Senior del Departamento Fiscal de Garrigues

A vueltas con la comprobación de valores de los inmuebles: pasado, presente y futuro

Tras las sentencias del Supremo que ponen fin al sistema de comprobación de valores de "valor catastral por coeficiente" resulta necesario repasar el panorama en las transacciones inmobiliarias

Ofertas en una inmobiliaria de Málaga. Ofertas en una inmobiliaria de Málaga.

Ofertas en una inmobiliaria de Málaga. / Canterla

La comprobación de valores ha sido tradicionalmente un tema no exento de debate en materia tributaria, especialmente si tenemos en consideración que distintas figuras impositivas toman el "valor real" como base imponible para cuantificar la deuda tributaria. Así ocurre con los tributos cedidos a las Comunidades Autónomas como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, en los que la norma define el valor real de lo heredado, donado o transmitido como base de la deuda a pagar.

En este sentido, sin perjuicio del valor fijado por las partes y declarado por los contribuyentes, la Administración Tributaria tiene facultad para comprobar el valor real por cualquiera de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Ello ha motivado que en los últimos años, se haya generalizado la práctica de las comprobaciones de valores como vía a través de la cual las Comunidades Autónomas vienen cuestionando al alza el valor declarado por los contribuyentes en el ámbito de transmisiones de inmuebles para incrementar la factura fiscal.

En este contexto, se están produciendo importantes pronunciamientos de nuestros tribunales que hacen recomendable repasar el panorama actual y futuro de las comprobaciones de valores.

El valor catastral por coeficiente

Entre los distintos métodos de comprobación de valores establecidos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria ("LGT"), las Comunidades Autónomas han venido utilizando de manera mayoritaria el método de valoración consistente en la estimación por referencia al valor catastral de los inmuebles mediante la aplicación de coeficientes multiplicadores -previsto en el artículo 57.1.b) LGT-.

Ha sido precisamente este método de valoración el medio utilizado tradicionalmente por la Junta de Andalucía para la comprobación de los valores de bienes inmuebles de naturaleza urbana. Para ello, la Consejería de Hacienda y Administración Pública de la Junta de Andalucía venía publicando anualmente los coeficientes aplicables al valor catastral actualizado de los inmuebles de cada municipio.

Dicho método de comprobación habría sido objeto de multitud de críticas por parte de los contribuyentes por no estar debidamente motivada ni justificada la obtención de los referidos coeficientes y por arrojar, en muchas ocasiones, una valoración muy alejada del valor real de los inmuebles objeto de valoración.

El varapalo del Tribunal Supremo

El Alto Tribunal ha venido a poner fin a la polémica suscitada en torno a la aplicación del referido método de valoración. En varias sentencias de mayo y junio de 2018, ha fijado doctrina jurisprudencial sobre la no idoneidad del referido medio de comprobación del valor real por su generalidad y falta de relación con el bien concreto valorado, señalando que dicho método no es adecuado para la valoración de bienes inmuebles salvo que se complemente con una actividad de comprobación directa por parte de la Administración del inmueble singular que se someta a avalúo.

A juicio del Tribunal, la aplicación de tal método exige que la Administración justifique motivadamente las razones por los que, a su juicio, el valor declarado por el contribuyente no se corresponde con el valor real, sin que sea el propio contribuyente el que esté obligado a acreditar que el valor declarado e incluido en la autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración, por contra, la que deberá probar tal falta de coincidencia.

Recientemente en sentencia de 11 de junio de 2019, el Tribunal Supremo ha vuelto a rechazar la utilización del referido método confirmando los pronunciamientos anteriores.

Ello ha supuesto un varapalo para las Comunidades Autónomas que venían aplicando dicho método de comprobación de manera automática convirtiéndose en una importante fuente de recaudación.

Frente a ello, ¿cómo están reaccionando las Comunidades Autónomas?

Panorama actual

En la actualidad nos estamos encontrando con comprobaciones de valores en las que la Administración acude a otros métodos de los previstos en el artículo 57 LGT, siendo los más habituales, el dictamen de peritos de la Administración –artículo 57.1.e) LGT- y el de tasación hipotecaria –artículo 57.1.g) LGT-, medios de comprobación, ambos, cuestionados por los tribunales y que igualmente no están exentos de reproches.

En concreto, respecto al método del dictamen de peritos los reproches más habituales lo constituyen, con carácter general, la falta de motivación de la metodología de valoración empleada –en muchos casos, limitándose a establecer referencias a parámetros estandarizados y utilizando injustificadamente módulos y precios medios- y la ausencia de visita al propio inmueble por parte del perito de la Administración.

¿Qué se vislumbra en el horizonte?

La Administración es conocedora de la polémica siempre suscitada en torno a la valoración de los inmuebles. Por ello, con el firme objetivo de disponer de una referencia orientativa del valor de mercado para la gestión de todos los tributos en los que se requiera la valoración de inmuebles (no solo el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados; pensemos por ejemplo, en otros tributos como la conocida "plusvalía municipal", o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ha introducido en la normativa catastral un nuevo concepto jurídico: el "Valor de referencia de mercado".

En este sentido, está previsto que anualmente la Dirección General del Catastro estime para cada bien inmueble su valor de referencia de mercado, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que se disponga, y que será concretado en el informe anual del mercado inmobiliario.

Aun cuando está pendiente de desarrollo reglamentario la determinación del valor de referencia de mercado, a la luz de lo dispuesto en el Real Decreto 417/2006 que desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la Dirección General del Catastro en su Circular 05.04/2018/P de 14 de marzo establece que la determinación del valor de referencia de mercado se realizará atendiendo a la metodología prevista en el Real Decreto 1020/1993 que contiene las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral. Habrá que esperar, en cualquier caso, para verificar cómo afectará a los contribuyentes y especialmente las vías que puedan disponer para su impugnación, en caso de que no sean acordes con la realidad inmobiliaria.

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