Cristina González Rojo

La actividad inmobiliaria en Andalucía es menor a la media nacional

DEL Informe de Coyuntura Inmobiliaria recientemente publicado por el Instituto de Análisis Inmobiliario-Euroval, para España, podemos extraer la posición de Andalucía en el panorama inmobiliario. Una característica que no se tiene suficientemente en cuenta de los mercados inmobiliarios es la disparidad de casos que se presentan dentro de una situación de deterioro general. Esto sería especialmente válido, además, dentro de un territorio tan extenso como es Andalucía, con diferencias notables entre los núcleos urbanos de gran tamaño y los de menos población, las zonas costeras y las de interior.

En la mayoría de los indicadores inmobiliarios la situación de Andalucía muestra un peor comportamiento que la media española, como consecuencia del mayor peso del sector en los años anteriores a la crisis y la dificultad de la vuelta a una nueva normalidad.

Los datos de transacciones, compraventas, por tipo de vivienda muestran una caída entre 2010 y el año anterior, del 3,5%, siendo un 5,6% para Andalucía. En cuanto a las variaciones de precios, Andalucía muestra, dentro de la caída general, una cierta dispersión, con provincias donde estas caídas continúan siendo significativas, como Almería, Cádiz, Huelva y Sevilla, y en menor grado Córdoba, Granada, Jaén y Málaga; pero ninguna provincia andaluza muestra estabilidad de precios y, mucho menos, crecimiento.

De las diez provincias españolas donde hay mayor actividad promotora, dos son Málaga y Sevilla, y en ambas se ve cómo el número de viviendas terminadas sigue siendo relativamente elevado, mientras que las viviendas iniciadas se reducen muchísimo. Pero quizás donde con mayor fuerza destaca la diferencia entre Andalucía y España es en el índice de actividad económica inmobiliaria. Este índice, que tienen como base 2004, cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario mediante la suma de los flujos económicos derivados de hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción y transacciones efectuadas (exceptuando los flujos relativos a coste del suelo y alquileres). Tomando, como decimos, 2004 como base 100, en España crece entre 110 y 114, hasta 2007, pero baja a 89, 49 y 44, respectivamente, en 2008, 2009 y 2010. Sin embargo, en Andalucía la caída de este indicador sintético de actividad inmobiliaria se produce ya en 2006, y permanece prácticamente sin crecimiento (en 100) entre 2004 y ese año; a partir de ahí cae en 2007 a 92, y luego el índice cae en picado a 68, 34 y 27, en los años 2008, 2009 y 2010, respectivamente. No hay comunidad autónoma donde la actividad inmobiliaria haya sufrido un retroceso tan fuerte como en Andalucía. Pese a que el frenazo a la actividad inmobiliaria se había anticipado a la media española, también el crecimiento anterior (el índice se elabora sólo desde 2004), habían sido más fuerte que en el resto de España.

Otra variable de interés es el intervalo de precios máximos y mínimos (en euros por metro cuadrado) más frecuentes. En 2004 los precios más frecuentes en España estaban entre 1.370 y 1.842 euros por metro cuadrado, y en Andalucía eran 1.270 y 1.722. El punto máximo se alcanza en España en 2007 con precios entre 1.788 y 2.351 euros por metro cuadrado, y en Andalucía entre 1.782 y 2.337. Vemos como ese año los precios en Andalucía convergen y son prácticamente iguales a la media. Sin embargo, la caída posterior es más acusada en Andalucía y en 2010 los precios medios mínimos y máximos se sitúan entre 1.428 y 1.798, mientras los medios de España bajan pero no tanto, a 1.544 y 1.936 euros por metro cuadrado. Si seguimos la evolución reciente, en el primer trimestre de 2011 los precios de la vivienda libre caen un 2,7% en Andalucía, prácticamente igual que en España, respecto al año anterior.

Lo ocurrido en el mercado inmobiliario muestra un paralelismo entre España y Andalucía, por ejemplo cuando se representan juntos los precios más frecuentes y el número de transacciones, se ve un fuerte crecimiento y una caída brusca hacia las posiciones iniciales, sólo que en Andalucía el número de transacciones se mantiene a niveles relativamente altos. Por último, hay que mencionar que la situación de elevado desempleo y bajo crecimiento del producto hace que la recuperación del mercado inmobiliario en Andalucía dependa más de la demanda exterior que el resto de España.

No es extraño en economía encontrarnos con ajustes muy bruscos, que no necesariamente conducen a un equilibrio en un plazo razonable. Estas reflexiones comparativas entre Andalucía y España nos llevan a concluir que la gravedad de la situación requeriría acciones sobre el sector inmobiliario, de más envergadura que las que hasta la fecha se han planteado, ya que este sector actúa como causa y efecto del bajo crecimiento de la economía y del empleo.

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