De nuevo, sombras sobre la Palmera

NUEVAS sombras amenazadoras vuelven a cernirse sobre la Avenida de la Palmera. La prensa diaria recoge preocupantes anuncios de futuras construcciones en esta avenida y su entorno. Nuevas edificaciones que no parece vayan a ajustarse a los modelos y tipos históricos de la zona, sino que, por el contrario, resulten más próximos a los que, desgraciadamente, han proliferado en los últimos años. La alarma se centra sobre dos parcelas, no muy distantes entre sí.

La primera de las parcelas se ubica en el número 54 de la Avenida Cardenal Bueno Monreal, en segunda línea de la Palmera. Se trata de un solar vacío, más pequeño (552 m2 de superficie), de lo que es frecuente en la zona. Su calificación urbanística es, exclusivamente, de Vivienda Unifamiliar Aislada. Ello supone una edificabilidad de 0,6 metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de parcela, lo que equivale, en este caso, a 331,80 m2 de superficie edificable, distribuible entre 3 plantas. Aunque su uso principal es el de vivienda unifamiliar, puede admitir usos de equipamientos privados, pero siempre en menor proporción que la de vivienda unifamiliar.

Por ello sorprende que en los medios a que me refiero se hable de que, en esta parcela se proyecta levantar la ampliación de una clínica privada cercana. Muy pequeña (menos de 200 m2) será esa ampliación si se ha de respetar, como no puede ser de otra forma, el planeamiento urbanístico vigente. Desgraciadamente, en toda esta zona hay bastantes ejemplos, y muy recientes, de una “demasiada flexible” aplicación de las Normas Urbanísticas del PGOU. El origen, en este caso, de la contradicción entre lo que se anuncia y la Norma, hay que buscarlo en el convenio, sobre este solar, suscrito entre la propiedad y el anterior gerente de Urbanismo, y luego ratificado por el recién constituido Ayuntamiento. En su texto se ha deslizado un error de bulto al asignarle a la misma parcela dos calificaciones urbanísticas tan dispares en aprovechamiento lucrativo, en altura y en espacios libres como las de Vivienda Unifamiliar Aislada y la de Equipamiento Privado. Esta doble asignación es, evidentemente, incierta, porque la calificación urbanística solo puede ser una, y esta ya hemos visto que es la de Vivienda Unifamiliar Aislada.

Esta confusión entre estos dos usos tan dispares, funcional y formalmente es, precisamente, la que ha llenado la Palmera de bloques y mamotretos. Por cierto, hay que subrayar que el convenio fue firmado el 28 de junio de 2023, por el todavía gerente anterior y ratificado por el nuevo Ayuntamiento a poco de su constitución. La situación que genera estas contradicciones coloca, ahora, a la corporación municipal actual ante un difícil dilema: o bien, si concede la licencia según el convenio, aplicando la normativa de los equipamientos SIPS (que implica mayor edificabilidad y volumetría, menos espacios libres, etc.) como, previsiblemente solicitará la propiedad, en ese caso estará incumpliendo la normativa del Plan General. O, por el contrario, si se atiene a lo establecido por el Plan General (o sea Vivienda Unifamiliar Aislada) la propiedad, amparándose en el convenio, podría reclamarle al Ayuntamiento unos posibles daños y perjuicios.

La otra parcela es sobradamente conocida por estar ocupada hasta hace unos años por el restaurante Puesto de los Monos, actualmente vacío y en estado ruinoso. Su superficie es de 2.300 m2 y su calificación urbanística es Vivienda Unifamiliar Aislada, esto es, viviendas unifamiliares aisladas o agrupadas, de 2 o 3 plantas, rodeadas por amplios espacios ajardinados. Osea, la tipología predominante en la Avenida de la Palmera. La superficie edificable que le adjudica el Plan General es de 0,6 metros cuadrados de construcción por cada metro cuadrado de superficie de la parcela. En el presente caso, 2.300 m2 x 0,6= 1.380 m2 edificables, lo que vendría a suponer unas 10 viviendas unifamiliares, como máximo. Sin embargo, la noticia que ha aparecido varias veces, no solo en los medios locales sino también en los de carácter económico, habla de una propuesta muy distinta. Según ella se pretenden levantar dos bloques de 4 plantas de altura, con un total de 50 viviendas de lujo. Se asegura, también, que la edificabilidad actual de la parcela es de 3.000 m2, que es más del doble de la que fija el Plan General. Y no solo eso sino que, además, afirma que se está negociando con el Ayuntamiento para aumentarla hasta llegar a los 5.000 m2 edificables. En ningún momento de estos textos se hace referencia ni al planeamiento vigente, ni mediante qué procedimiento se va a modificar lo que la legalidad vigente establece.

En cualquier caso, la mera insinuación de que el Ayuntamiento está negociando, más o menos discretamente, aumentar el aprovechamiento lucrativo de unos particulares privados exigiría, cuanto menos, una aclaración pública por su parte, sobre la veracidad de lo publicado. No olvidemos que se pretende actuar sobre una de las zonas más privilegiadas de la ciudad, con mayor calidad ambiental y urbana y que, desgraciadamente, ha sido objeto de recientes ataques con edificaciones discordantes que están dañando su paisaje histórico. Y que existe una especial sensibilidad ciudadana sobre el respeto y conservación de tan valioso legado de la Exposición Iberoamericana de 1929. Una nueva agresión sería una lamentable forma de celebrar su Centenario.