La previsión de facturación de las viviendas turísticas para este 2022 es de 195 millones de euros en la ciudad de Sevilla, un impacto económico que asciende hasta los 327 millones si se le suma su repercusión en el comercio, transportes, restauración... Sin embargo, estas buenas cifras que auguran los empresarios no evitan el malestar que el sector vive en la actualidad. Los 8.000 propietarios de este tipo de alojamientos (entre autónomos, pymes y familias) que están registrados en Sevilla ven como una amenaza la normativa de la Gerencia de Urbanismo que, con fecha del 7 de julio, entró en vigor con el fin de regularizar este segmento de hospedajes.

Desde la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA) y, en concreto, desde su delegación sevillana (AVVAPro), se manifiesta un claro descontento con el Ayuntamiento de Sevilla al considerar que menosprecia el valor que las viviendas y alojamientos turísticos tienen, suponiendo un freno a esta oferta de alojamientos así como al turismo de calidad. "AVVAPro ya se puso en contra de la modificación del PGOU porque la considera perjudicial y muy desacertada, y porque creemos que va a traer un turismo de peor calidad. Hemos pedido por activa y por pasiva, sin resultados hasta la fecha, que el Ayuntamiento certifique por escrito que las viviendas y alojamientos turísticos inscritos anteriores a la modificación del PGOU no se van a tener que adaptar posteriormente a la normativa, tal y como se prometió", denuncia Álvaro Graciani, secretario general de AVVAPro y miembro de la delegación de Sevilla.

Ya en febrero de este año, los profesionales de las viviendas turísticas mostraron su disconformidad con la modificación del PGOU. Una regulación que restringe los edificios en los que se pueden asentar, que, si no están dedicados por completo a este tipo de viviendas, sólo podrán instalarse en planta baja y primera, con la salvedad de poder hacerlo en la segunda si ésta posee un acceso independiente desde el exterior. También con la nueva normativa se cambia su uso de residencial al de hospedaje y se requiere la presentación de una declaración responsable. Una decisión que, por entonces, cuando aún no había entrado en vigor la nueva ordenanza, AVVA ya advirtió "que se había tomado de forma unilateral y sin consensuar ni consultar con el sector", y que Álvaro Graciani ya previó como una amenaza al sector: "Pone en riesgo el modelo productivo de la ciudad de Sevilla, ya que empobrece la oferta de alojamiento en un momento donde el sector juega un papel clave para la recuperación económica y anula cualquier incentivo a la inversión y a la calidad".

AVVA, en estos momentos de incertidumbre, manifiesta no oponerse a nuevas regulaciones, "siempre que nos basemos en métricas reales, pues las administraciones no han hecho ningún estudio de datos y toman decisiones injustas sobre el sector", asegura Carlos Pérez-Lanzac, presidente de AVVAPro, quien insiste en el potencial económico que supone este negocio que en Andalucía "va a generar 1.800 millones de euros de beneficio para la comunidad en 2022".

El 47,2% de los turistas sólo buscan este tipo de alojamiento para sus viajes de ocio

Ya en la anterior legislatura, la Junta de Andalucía presentó un borrador de decreto que aunaba la regulación de los apartamentos turísticos (AT) y de las viviendas con fines turísticos (VFT), "sin proponer verdaderas mejoras respecto a la regulación vigente de 2016, criminalizando peligrosamente al sector y donde no se recogió debidamente la figura profesional del sector, tal y como se reclama desde hace años", reseñan desde la asociación profesional. "También hemos solicitado en más de una ocasión que el Ayuntamiento publique en su web de Turismo un listado con la oferta reglada de los alojamientos y viviendas turísticas para que sea accesible para los usuarios y turistas, pero tampoco se nos ha hecho caso", puntualiza el secretario de AVVAPro.

La estancia de los clientes de las viviendas turísticas asciende hasta las 5,3 noches frente a las 3,6 de los clientes de hotel.

Mitos y verdades de las viviendas turísticas

Son muchos los motivos que han llevado a que las administraciones tomen cartas en el asunto de las viviendas con fines turísticos. Quejas por la incompatibilidad con las normas de convivencia de los vecinos donde se encuadran estos alojamientos, subida de precios en alquileres, comercios y hostelería próximos a este tipo de hospedajes, problemas de masificación en las zonas turísticas o quejas por los ruidos y el perfil de turista que en estas viviendas se alojan, son tan sólo algunos de las causas, a las que se suma la consideración por parte de la oferta hotelera de competencia desleal.

La VFT incrementa el precio del alquiler

Desde AVVA desmienten con cifras las falsas creencias sobre estos alojamientos. "La primera de las grandes mentiras es la de culpabilizar a los apartamentos y viviendas turísticas de ser los grandes causantes del alto precio de los alquileres, cuando en realidad es la vivienda vacía la que más impacto tiene en dicho coste". En la ciudad de Sevilla, según un estudio de 2018 de la Empresa Municipal de la Vivienda –Emvisesa–, existían en ese momento 22.984 viviendas vacías respecto a las 320.927 totales, lo que supone un 7,17%. En el caso de los alojamientos turísticos son 7.228 –el porcentaje es del 2,25%– y de todos esos que tienen licencia otorgada sólo 4.468 están activos todo el año, lo que rebaja la cifra al 1,39%. "Si las administraciones públicas tienen que priorizar en algo para atajar el problema del precio y falta de vivienda de alquiler tendrán que desarrollar políticas para evitar la vivienda vacía y no criminalizar a los alojamientos turísticos, sobre todo, en un momento tan importante de recuperación económica y con todo lo que este sector aporta de beneficio al territorio andaluz. Pedimos a las administraciones responsabilidad y rigor a la hora de mirar las métricas y usarlas adecuadamente para regular acorde con la realidad", proclama el presidente de AVVAPro.

Crecimiento descontrolado de VFT

Otra de las "falsedades" en las que la asociación turística afirma se ha apoyado el Ayuntamiento de Sevilla para aprobar su última regulación es la existencia de un boom descontrolado de alojamientos turísticos.

Bien es cierto que una cosa es el número de viviendas registradas en la Junta de Andalucía y otra muy distinta las que están activas actualmente y operan con frecuencia. Las administraciones se basan generalmente en el registro de Viviendas con Fines Turísticos (VFT) de la Junta de Andalucía para asegurar que hay una sobreexplotación del sector, pero dicho registro no es un medidor adecuado para tener una radiografía real de la situación.

El gasto medio del usuario de una VFT es de 2.092 euros, frente a los 1.606 del de un hotel

La inscripción en el registro es obligatoria, pero entre sus requisitos no exige la actividad o la inscripción de la baja en caso de no inicio, modificación, transmisión o cese de la actividad. Muchos alojamientos se dieron de alta cuando salió la norma actual para tener esa opción de explotación pero nunca la han llegado a ejercer. Y muchos más tan sólo usan este tipo de servicios en sus viviendas durante un momento concreto del año. De hecho, AVVAPro estima que en torno al 50% de los alojamientos inscritos se destinan exclusivamente a actividad turística durante todo el año. Por lo tanto, según diversos estudios hechos por AVVAPro, el último en septiembre de 2021, este registro "no es un índice adecuado para medir la situación real de la vivienda turística y no sirve como dato de referencia para la toma de decisiones sobre el sector, por lo que se necesitan métricas fiables que permitan analizar de manera constante su evolución e impacto".

Competencia desleal con la planta hotelera

La supuesta competencia desleal con la planta hotelera es, según AVVA, otro de los mitos que les perjudica. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha informado en diversas ocasiones en relación a las viviendas de uso turístico, y no sólo las considera acordes con los principios que rigen las normas de la libre competencia, sino que siempre ha defendido que a la hora de crear nuevas normativas sobre estas materias han de respetarse los principios de buena regulación económica (necesidad, proporcionalidad y no discriminación). "Hay un alto porcentaje de turistas que si no tuviesen la opción de estos alojamientos turísticos no vendrían a Sevilla. Según el VI Barómetro del Alquiler Vacacional en España 2019 (el último que salió antes de la pandemia) de HomeAway y la Universidad de Salamanca, los usuarios de vivienda turística son fieles a esta modalidad y en el 47,2% de los viajes que realizan sólo buscan este tipo de alojamiento para sus desplazamientos de ocio y vacaciones. Además, la vivienda turística y el hotel son complementarios ya que, según los datos recopilados, el 81,3% de los usuarios encuestados que se alojaron en una vivienda turística en 2018 también utilizaron hoteles", detallan desde AVVAPro.

Rehabilitación de viviendas y buenas prácticas

Otra de las aportaciones que las viviendas con fines turísticos suman a la ciudad, según los profesionales del sector, es la rehabilitación de viviendas y la mejora del parque de viviendas existente: "El 78% de los propietarios de viviendas turísticas afirma haber hecho alguna reforma, rehabilitando estancias, instalando domótica y soluciones inteligentes y de ahorro energético, por ejemplo".

Respecto a la mala convivencia con los vecinos, AVVAPro asegura que en ciudades tan turísticas como Málaga, según datos de la Policía Local, el volumen de incidencias de este tipo en viviendas turísticas respecto al total de pernoctaciones fue menor al 0,05%, y destaca como en la zona recientemente se puso en marcha un Código de buenas prácticas para viviendas con fines turísticos y administradores de fincas, un paso más para la aceptación y regulación de un sector en el punto de mira.

Los clientes de viviendas turísticas gastan 6 de cada 10 euros en compras, productos y servicios del comercio local.