El 'stock' de vivienda se diluirá en 2017 si mejora la economía

La sociedad de tasación Tinsa expuso este jueves la situación actual del mercado inmobiliario y las perspectivas en Andalucía, cuyo cambio dependerá de que haya un crecimiento en la economía. Sus previsiones apuntan a que el excedente de vivienda nueva sin vender, que a principios de este año sumaba 400.000 en todo el país, irá seguirá descendiendo paulatinamente a razón de 100.000 menos al año desde este mismo año y llegará a su desaparición total a finales de 2017.

Pero ese consumo del stock y esa demanda estimada de vivienda sólo sucederá "siempre que se cumplan las condiciones económicas de creación de empleo y de evolución del crédito" bancario, recalcó a la prensa Raúl García, director de Desarrollo de Negocios y Marketing de Tinsa. De momento, el empleo se sigue destruyendio, aunque menos que en el inicio de la crisis, y el crédito simplemente no existe.

Tinsa añade que sigue habiendo demanda de viviendas de calidad media-alta con buenas ubicaciones y bien situadas, en detrimento de las de mayor antigüedad y calidades más bajas.

Si todo mejora como se espera, y teniendo en cuenta que hacen falta dos años para disponer de nuevas viviendas, Tinsa recomienda reactivar el mercado con la construcción de nuevas viviendas en 2015 "como muy tarde" con vistas a que en 2017 se cubra la demanda con una oferta adecuada, lo que evitaría subidas bruscas en los precios. "El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy tarde, durante el segundo semestre de 2015", recalca el directivo y así lo especifica el informe al abordar cómo salir de la situación actual con un cambio de ciclo.

En Andalucía, por lo que respecta a la primera residencia, la oferta sigue siendo abundante y no se inician nuevas promociones hasta que se reduzca el excedente. La sociedad Tinsa explica que en la actualidad sigue habiendo demanda de pisos en parejas jóvenes, divorciados o separados que buscan primera vivienda o en familias con poder adquisitivo que quieren mejorar de residencia.

En la segunda residencia en Andalucía destaca el aumento de compradores extranjeros en Almería (más de un 65%) y Málaga (más de un 35%).

En Sevilla, Tinsa considera que "actualmente no se percibe demanda de vivienda salvo en la protegida en Dos Hermanas y Sevilla Este", según explicó el responsable de Negocio de la dirección territorial Sur, Rafael Jiménez. Esta afirmación contrasta con la lista de 17.000 demandantes de vivienda pública que hay en la capital gestionada por el Ayuntamiento. Sobre este punto, los responsables de Tinsa explicaron que no todos los demandantes de esa lista son solventes y están libres de dificultades de financiación. Lo cual supone que por demanda se considera a los hogares nuevos con capacidad de financiación y solvencia económica para comprar un piso. Si se impulsara la rehabilitación también se consideraría como vivienda nueva.

Jiménez agrega que las casas unifamiliares y plurifamiliares de la primera y segunda corona de Sevilla que con la crisis pasaron a los bancos se han vendido a precios muy competitivos con bajadas del 30% y hasta el 40%.

En relación con los precios, éstos siguen a la baja y se espera que se moderen a lo largo de 2014 pero no se sabe cuándo tocarán suelo. En Andalucía los precios han bajado un 8,9% en último trimestre de 2013, en comparación con el mismo periodo del año anterior, mientras en la provincia de Sevilla el descenso fue del 11,5%. En la capital sevillana la caída fue superior: los precios han bajado un 13,2% a finales 2013.

En comparación con el precio máximo que han tenido las viviendas entre 2007 y 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria que dio lugar a la crisis actual, los precios en la capital están ahora un 42,1% más baratos que en los valores máximos que alcanzaron a finales 2007. Si hablamos de la provincia de Sevilla, la caída de precios ha sido de un 38,8% desde los máximos de la burbuja.

El director Raúl García aseguró que en Sevilla podría englobarse en lo que ha sucedido en las grandes capitales como Valencia y Zaragoza, donde se intensificaron un poco los precios en 2013 y ahora en 2014 lo normal es que se moderen.

La sociedad de tasación advirtió del efecto que el envejecimiento de población tiene en el perfil de los que demandan viviendas y en el tipo de inmueble. Los pisos pequeños dejarán de ser prioridad porque ya no se revalorizan y los mayores demandarán más viviendas asistidas.