LAS transacciones por parte de extranjeros crean expectativas sobre la recuperación del mercado de vivienda. Son, desde luego, cifras importantes, aunque representan sólo una parte relativamente reducida del volumen de compraventas, que sigue dependiendo fundamentalmente de la demanda interna. Podemos decir que actualmente a los extranjeros, residentes y no residentes, se debe aproximadamente el 18% de las viviendas que se venden en España, porcentaje que es algo más alto en Andalucía.

El máximo de ventas se produce en 2007 en Andalucía, donde continúa la tendencia de ventas de vivienda, que ya se había frenado el año anterior para la media de España. El proceso de caída no se recupera hasta 2014, después de que en 2013 lo hiciera ya la media española. En el gráfico se observa cómo la caída para España es muy pronunciada, mientras que en Andalucía se mantiene relativamente estable, tanto en la caída como en la recuperación.

En la tabla recogemos las transacciones por parte de residentes y no residentes, aunque en Andalucía el 89 por ciento de las compras son por residentes, mientras que los no residentes suponen sólo el 11%. Esto no siempre ha sido así, pues en 2006, por ejemplo, las compras por no residentes llegaron a ser algo más del 30% del total de compras por extranjeros. Destacan considerablemente los datos de la provincia de Málaga, que es aproximadamente el 70% de todas las viviendas que se venden a extranjeros; le siguen, aunque a mucha distancia, Almería, Cádiz, Granada, Sevilla, Huelva, Jaén y Córdoba.

La concentración del mercado no es nueva, y puede observarse en la serie desde hace muchos años. Las implicaciones de tener un mercado tan limitado espacialmente en una comunidad autónoma tan extensa como Andalucía, nos lleva a considerar por una parte la importancia del mismo, y por otra, que el efecto de medidas de política de apoyo a este segmento del mercado tendrán un efecto muy localizado.

Una cuestión a la que se le presta últimamente atención es al mercado británico, al ser los compradores ingleses los más activos; las circunstancias de la salida de Gran Bretaña de la zona euro y la evolución del cambio de la libra respecto al euro, son dos temas relacionados que influirán en el mercado de vivienda. Entre 2003 y 2008, con 0,70 libras se compraba un euro, y esa fortaleza de la libra propició la adquisición de inmuebles en Andalucía. Entre 2009 y 2013, baja a 0,80-0,90 por euro, y se comentó que era una de las causas por las que se retraía la compra de vivienda, en uno de los momentos en que más falta hacía; en efecto, en Andalucía el tipo de cambio del euro -sustentado en la política del Banco Central Europeo- fue muy inconveniente en los años anteriores a la crisis, porque propició el boom inmobiliario, y posteriormente, al apreciarse, impidió el equilibrio del mercado.

Desde 2014 la libra primero sube a 0,70 y luego baja en 2016 a 0,90 respecto al euro, por lo que hay una pérdida importante de poder adquisitivo; téngase en cuenta que pasar de 0,70 a 0,90 es una depreciación de la libra de un 30%.

No cabe duda que si la libra se sitúa a niveles permanentemente depreciados respecto al euro, la reducción de precios que se ha producido en nuestro mercado inmobiliario no operará plenamente su efecto sobre la demanda de vivienda por extranjeros.