¿Merece la pena amortizar tu hipoteca? Estos son los factores clave que debes tener en cuenta, según los expertos financieros

Actualmente, la vivienda en España se vende por un precio medio de 2.438 €/m2, según los últimos datos de Idealista relativos a junio de 2025. Esto supone un incremento interanual del 14%, reflejo de la actual situación del mercado con una tendencia que se mantiene al alza. Mientras tanto, el último valor del Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,081%. En este escenario, son muchas las personas que se plantean si merece la pena amortizar la hipoteca y cuál sería el mejor momento para hacerlo.

"Amortizar la hipoteca es una operación que consiste en reembolsar de forma anticipada una parte del préstamo hipotecario", explica el banco Sabadell. "De este modo, es posible reducir las cuotas o los plazos, y así conseguir que el coste final sea menor". Ahora bien, ¿siempre es conveniente esta opción? La respuesta es no, ya que depende de una serie de factores que vamos a ver a continuación.

¿Quieres amortizar tu hipoteca? Esto es lo que debes saber

Las comisiones, las necesidades de liquidez, los incentivos fiscales e incluso el tiempo que falta para finiquitar el préstamo son algunas de las cuestiones que deben sopesarse previamente. En este sentido, la profesora titular de Economía Financiera en la Universidad Complutense de Madrid, Mónica Melle Hernández, explica para BBVA que "las subidas de tipos no tienen el mismo impacto al principio que al final del préstamo, porque el sistema de amortización generalizado en la banca española para las hipotecas es el llamado sistema de amortización francés".

Esto significa que, desde el primer pago, ya se está amortizando el préstamo, pero la proporción de capital e intereses varía de un pago a otro a lo largo de su vida. Entonces, la parte que se amortiza en los primeros años es muy pequeña, mientras que los intereses son más elevados. "El hecho de que los intereses se calculen siempre sobre la cantidad del préstamos que nos queda por amortizar explica esta relación", prosigue BBVA.

De acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española (AHE) son muchas las personas que deciden proceder a una amortización anticipada, "un derecho incondicional que tiene el prestatario, aunque su ejercicio puede conllevar al pago de una compensación por las posibles pérdidas que se genera a la entidad prestamista". Todo ello, viene recogido en el artículo 9 de la Ley 41/2007, donde se prevé la cuantía máxima que se puede cobrar en concepto de "compensación por desistimiento".

Aspectos clave para tomar la decisión

"La paz mental que supone terminar de pagar la hipoteca cuanto antes no implica que sea la mejor decisión financiera", sostiene el asesor Javi Linares en su canal de YouTube. "Sobre todo, cuando la ponemos en perspectiva con otras opciones". Por lo tanto, existen tres factores clave que debemos tener presentes antes de dar el siguiente paso:

• El plazo hipotecario que nos queda por pagar. "Cuando estás en la segunda mitad, no suele salir a cuenta amortizar porque ya has pagado la mayoría de los intereses", indica el experto en relación a lo anteriormente expuesto. "Aunque se dispare el Euríbor al final, como lo que pagas se calcula cada año en función de lo que te queda por pagar, esta subida no afecta por igual en la primera mitad del préstamo que en la segunda".
• El tipo de interés, que puede ser fijo o variable. "En términos generales, si el total de la cuota es inferior al 3 o 3,5%, no tiene sentido amortizar nunca". La razón es que "un tipo de interés como este es prácticamente igual o incluso menor en algunos casos de lo que sube la inflación cada año. Por lo tanto, le estás dando un dinero al banco que podrías tener tú e invertirlo en activos que den más que ese 3%".
• Factores personales y contractuales, como las desgravaciones por amortización o las comisiones anticipadas.