Trasteros convertidos en vivienda: ¿qué dice la ley y cuándo los puede prohibir la comunidad?

El uso de trasteros como viviendas ha ganado popularidad en los últimos años; especialmente, entre aquellos que buscan soluciones económicas para la falta de espacio. Pero ¿puede la comunidad de vecinos prohibir esta práctica?, ¿en qué casos? La respuesta depende de la normativa urbanística local y del reglamento interno de cada edificio.

Mientras los precios de los alquileres siguen subiendo, alcanzando en Sevilla la media de 11,8 €/m2, la creatividad inmobiliaria se dispara y cada vez más personas recurren a este tipo de alternativas. Sin embargo, la falta de ventilación e instalaciones mínimas que garanticen una habitabilidad básica es el eje central del debate sobre su viabilidad y seguridad.

¿Es legal convertir un trastero en vivienda?

Trasteros, garajes o locales comerciales, ahora, también se alquilan como viviendas. ¿Hasta qué punto es legal? Como informan desde MVRE, empresa inmobiliaria especializada en la promoción y venta de obra nueva, la legalidad en este caso "depende de varios factores: la normativa autonómica y municipal, el planeamiento urbanístico y las características físicas del espacio".

No obstante, hay una premisa clara: un inmueble solo puede ser destinado a vivienda si cumple las condiciones de habitabilidad y accesibilidad exigidas. Así lo establece la normativa autonómica, que toma como referencia lo establecido en la Ley de Suelo estatal. En el caso de Andalucía, es el artículo 4.a de la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, el que indica la obligación de que un lugar para vivir "atienda a las necesidades de residencia de una persona, unidad familiar o de convivencia".

A efectos prácticos, esto significa que la planta en la que se ubica el trastero debe estar autorizada para su uso residencial. Asimismo, es imprescindible obtener una licencia de cambio de uso y eso solo sucederá si el espacio cumple la normativa técnica de habitabilidad. "En la mayoría de los casos, los trasteros están situados en sótanos o semisótanos, donde el planeamiento urbano suele prohibir el uso residencial", argumenta MVRE.

En otras palabras, convertir un trastero en vivienda no es automáticamente ilegal, pero sí complejo. Y, en muchos casos, inviable.

¿Qué dice la normativa de Sevilla sobre habitabilidad?

En este punto, conviene recordar que la Ley de Propiedad Horizontal no establece en qué casos puede la comunidad de vecinos prohibir el uso de trasteros como viviendas. En su lugar, hay que remitirse a lo dispuesto en las ordenanzas municipales. Por ejemplo, en el caso de la capital hispalense, este aspecto viene regulado en el Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla (PGOU).

En el marco de esta norma, se entiende por vivienda toda "edificación permanente habitable, cuyo destino principal, aunque no siempre exclusivo, sea satisfacer las necesidades de alojamiento, habitual o no, de personas físicas, con independencia de que en la misma se desarrollen otros usos (...) Dentro de este concepto, se encuentran sus instalaciones fijas, anejos vinculados o no, así como los espacios y elementos de uso comunitario. Se excluyen las edificaciones de uso hotelero".

De acuerdo con el artículo 6.3.3 del presente Plan, las viviendas deberán disponer como mínimo de cocina, estancia-comedor, cuarto de aseo y cumplir las normas de edificación establecidas.